Die neue Bayerische Bauordnung

Erleichterungen gibt es für größere Gebäude: Die Gebäudeklasse 4 (Art. 2 Abs. 3 BayBO) ist nun auch für Gebäude mit größeren Nutzungseinheiten als 400 m² BGF geöffnet, wenn die Nutzungseinheiten in feuerwiderstandsfähig abgetrennte Bereiche von nicht mehr als 400 m² unterteilt sind. Die jeweiligen, nicht mehr als 400 m² großen Teile müssen jedoch durch Außen- oder Trennwände begrenzt sein (Art. 27 Abs. 2 Nr. 1 BayBO) und über Rettungswege verfügen, die von den anderen Teilen unabhängig sind (Art. 31 Abs. 1 BayBO).

Bei etlichen Sonderbautatbeständen (Art. 2 Abs. 4 BayBO) wurden die Einstiegsschwellen angehoben.

Zu Verkaufsstätten, Art. 2 Abs. 4 Nr. 4, wird in den Vollzugshinweisen ausgeführt, dass die Einstiegsschwelle in den Sonderbau für erdgeschossige Verkaufsstätten von einer Fläche der Verkaufsräume und Ladenstraßen von mehr als 800 m² auf mehr als 2.000 m² angehoben wird. Klargestellt wird, dass von einer Lage im Erdgeschoss auszugehen ist, wenn die Rettungswege aus den Verkaufsräumen/Ladenstraßen nicht über Treppen – Eingangsstufen ausgenommen – ins Freie führen.

Für Gaststätten, Art. 2 Abs. 4 Nr. 8, wird die Einstiegsschwelle in den Sonderbau generell auf Betriebe mit mehr als 60 Gastplätzen angehoben, für erdgeschossige Gaststätten auf Betriebe mit mehr als 100 Gastplätzen. Die Vollzugshinweise stellen klar, dass für die Voraussetzung „erdgeschossig“ auf die Lage der Gastplätze abzustellen ist. Von einer Lage im Erdgeschoss ist auszugehen, wenn die Rettungswege aus den Gasträumen nicht über Treppen – Eingangsstufen ausgenommen – ins Freie führen. Und auch das ist wichtig zu wissen: Bei Gaststätten im Obergeschoss ist bis zur Sonderbaugrenze der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr zulässig (Art. 31 Abs. 3 Satz 2).

Die Einstiegsschwelle in den Sonderbau von Beherbergungsstätten wurde an die in § 1 Abs. 1 Beherbergungsstättenverordnung (BStättV) festgelegte Definition angeglichen. Eine Konsequenz der Anhebung der Schwelle ist, dass für Betriebe mit bis zu 30 Gastbetten, die ja nun nicht mehr unter die Sonderbauten fallen, auch seitens der Behörden keine einzelfallbezogenen Anforderungen zur Abwehr von Nachteilen mehr möglich sind, Art. 54 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1. Um dennoch den Mindestanforderungen an die Sicherheit zu entsprechen, wird für die Schlafräume in Beherbergungsstätten unterhalb der Sonderbauschwelle nun generell die Installation von jeweils mindestens einem Rauchwarnmelder zur Alarmierung schlafender Personen zur Pflicht, Art. 45 Abs. 4. In Beherbergungsstätten, die keine Sonderbauten sind, müssen im Zuge dessen nun die Schlafräume jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben (Art. 45 Abs. 4 BayBO).

Die Spielhallen sind nun in Art. 2 Abs. 4 Nr. 10 zu finden. Die Schwelle zum Sonderbau beträgt nach wie vor 150 m². Camping- und Wochenendplätze zählen nunmehr zu den Sonderbauten, Art. 2 Abs. 4 Nr. 15 a. F.

Bei den Abstandsflächen wurden in Art. 6 Abs. 1 BayBO Beispiele ergänzt, für die keine gebäudeähnliche Wirkung anzunehmen ist, z. B. für Wärmepumpen inklusive Einhausung bis zu 2 m Höhe über OK Gelände. Die Aufzählung ist keineswegs abschließend.
Die Neuregelung bzgl. der Abstandsflächen von Windenergieanlagen im Außenbereich in Art. 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2, macht die bislang in Einzelfällen notwendigen Abweichungen bzw. Abstandsflächenübernahmen überflüssig.
Und, Achtung, kurz vor Schluss kam eine für die Planung sehr bedeutsame Einschränkung in Art. 6 Abs. 5 a BayBO hinzu: Bislang galt, dass die Abstandsflächen in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten 1 H zu betragen hat, mindestens jedoch 3 m. Ab jetzt gilt dies nur noch, wenn die nähere Umgebung überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 geprägt ist. Ansonsten bemisst sich die Abstandsflächentiefe nach Abs. 5.

Dies bedeutet, dass Grundstücke in Umgebungen, die nicht überwiegend von Gebäuden der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 geprägt sind, nun ggf. wesentlich intensiver ausgenutzt werden können. Dies ist insbesondere für Planungen von Belang, für die die Baueingabe noch ansteht. Aber auch bereits eingereichte und noch nicht genehmigte Vorhaben sind hiervon betroffen, da der maßgebende Zeitpunkt für die Anwendung des neuen Rechts der der Baugenehmigung ist. Bitte weisen Sie Ihre Bauherren darauf hin! Auch steht zu erwarten, dass die Klärung des undefinierten Begriffes „überwiegend geprägt“ zu Diskussionen und Auseinandersetzungen führen wird. Um diesen vorzubeugen, wird daher dringend empfohlen, bei Unklarheiten den Kontakt mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde zu suchen. Gegebenenfalls ist auch eine Bauvoranfrage zu erwägen.

Die Anforderungen an die Begrünung (Art. 7 Abs. 1 BayBO) von Flächen bebauter Grundstücke, die nicht mit Gebäuden oder vergleichbaren baulichen Anlagen überbaut sind, wurden um das Gebot ergänzt, dass eine Bodenversiegelung möglichst zu vermeiden ist, soweit diese Flächen zulässigerweise (sic!) anders verwendet werden. Intention dieser Neuregelung ist, die größtmögliche Vermeidung von Versiegelung unbebauter Flächen anzustreben, so dass das staatliche Recht nun nur die tatsächlich erforderliche Versiegelung zulässt. Dies ist vor allem in Anbetracht der Tatsache wichtig, dass etliche, die Freiflächen beanspruchenden Vorhaben, jetzt verfahrensfrei möglich sind (vgl. Art. 57 Abs. 1 Nr. 15 b).

Was ist mit Kinderspielplätzen, Art. 7 Abs. 3 BayBO? Die neuen Anforderungen dazu werden erst zum 1. Oktober 2025 im Gesetz erscheinen bzw. im Falle des bisherigen Art. 7 Abs. 3 verschwinden. Bis dahin bleibt alles beim Alten. Ab 1. Oktober können Kinderspielplätze bauordnungsrechtlich nur noch gefordert werden, wenn dies eine gemeindliche Satzung vorgibt und dann auch erst für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Besonderheiten gelten für das Wohnen von Senioren und Studenten. Entsprechend wird auch die Ermächtigungsgrundlage für kommunale Satzungen zu Kinderspielplätzen in Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO zum 1. Oktober geändert. Regelungen zur Beschaffenheit des Spielplatzes können zukünftig nicht mehr getroffen werden, also auch nicht zur Bepflanzung und Begrünung, vgl. Nr. 9 des Fragen-Antwort-Katalogs des Bauministeriums zur Änderung im gemeindlichen Satzungsrecht.

In Art. 27 Abs. 5 finden sich nun keine Regelung mehr, Öffnungen in Trennwänden auf die für die Nutzung erforderliche Zahl und Größe zu beschränken. Bei grenznahen Gebäudeabschlusswänden in der Qualität von Trennwänden (diese sind nur bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 zulässig, Art. 28 Abs. 2 Satz 2) erleichtert die Regelung den Einbau feuerwiderstandsfähiger Fenster, so die Vollzugshinweise.

Die Ergänzungen in Art. 28 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 und Abs. 10 dienen der Klarstellung. In Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 ist implizit geregelt, dass Brandwände als Gebäudeabschlusswände nicht erforderlich sind, wenn diese an oder mit einem Abstand von mindestens 2,50 m gegenüber der Grundstücksgrenze errichtet werden bzw. ein Abstand von mind. 5 m zu bestehenden oder nach den baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden gesichert ist. Aus dem Wortlaut des Gesetzes ergab sich jedoch nicht, dass diese Erleichterung auch für die Fälle nach Satz 2 gilt, also für die Fälle, bei denen für die Gebäudeabschlusswand keine Brandwandqualität, sondern lediglich Trennwandqualität verlangt ist. Analoges gilt nun auch für seitliche Wände von Vorbauten, Art. 28 Abs. 10. Nach dem bisherigen Wortlaut bestand diese Erleichterung nur für Wände, die nach Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 Satz 1 Brandwandqualität haben mussten sowie für Wände, die anstelle von Brandwänden nach Abs. 3 Satz 2 mit verminderter Feuerwiderstandsfähigkeit zulässig sind, nicht jedoch für Wände, die nach Abs. 2 Satz 2 lediglich Trennwandqualität haben müssen, siehe auch Vollzugshinweise.

Ab dem 1. Januar 2025 wird nicht mehr zwischen dachparallel und nicht dachparallel installierten Solaranlagen bezogen auf die Brandwände unterschieden, vgl. Dächer Art. 30 Abs. 5 BayBO. Für beide gilt nun einheitlich ein Mindestabstand von 0,5 m zu Brandwänden oder Wänden, die anstelle von Brandwänden zulässig sind, soweit sie nicht durch diese Wände gegen Brandübertragung geschützt sind.

Eine spürbare Erleichterung beim Bauen im Bestand dürfte – im Falle einer erstmaligen Aufstockung zur Schaffung von Wohnraum um nicht mehr als ein Geschoss – der neue Abs. 6 in Art. 46 BayBO ("Wohnungen") bringen. Zum Entwurf wurde hierzu erläutert: In vielen Fällen führt die Aufstockung von Gebäuden zu einer Zuordnung in die nächsthöhere Gebäudeklasse im Sinn von Art. 2 Abs. 3. Damit sind im Regelfall auch höhere Anforderungen, die bei bestehenden Bauteilen nachträglich kaum oder nur sehr schwer umsetzbar sind, verbunden.

Bei einer Aufstockung um ein Geschoss ist es vertretbar, für bestehende Bauteile die Anforderungen der höheren Gebäudeklasse nicht anzuwenden und für Bauteile im Bereich der Aufstockung nur auf die Anforderungen, die sich aus der bisherigen Gebäudeklasse ergeben, abzustellen. Für notwendige Treppenräume wird eine Nachrüstung auf wenige Einrichtungen beschränkt, die zur Personensicherheit und zur Brandbekämpfung erforderlich und technisch ohne größeren Aufwand umsetzbar sind.

In den Vollzugshinweisen heißt es hierzu: Voraussetzung ist, dass Gebäude und Nutzung bestandsgeschützt sind und die Aufstockung um nicht mehr als ein Geschoss erfolgt. Mit einer einmal nach dieser Vorschrift erfolgten Aufstockung ist dieses Privileg verbraucht. Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass sich für die bestehenden Bauteile auch hinsichtlich der übrigen bauordnungsrechtlichen Anforderungen, wie z.B. Schallschutz, allein durch den Wechsel der Gebäudeklasse keine Anpassungspflicht ergibt.
Lediglich für notwendige Treppenräume kann durch die Aufstockung eine Anpassung im Bestand erforderlich werden, die sich aber auf wenige wichtige Einrichtungen wie Öffnungsabschlüsse zu Kellergeschossen und im Bereich der Aufstockung (bei vorhandener Treppe oder Bekleidungen aus brennbaren Baustoffen) oder Öffnungen zur Rauchableitung (bei Treppenraum ohne Fenster) beschränkt. Der zweite Rettungsweg ist für neue Bereiche oder Nutzungseinheiten im Bereich der Aufstockung stets erforderlich, unabhängig von der bisherigen oder künftigen Gebäudeklasse.

Tja, und nun zu den Stellplätzen, also zu Art. 47 BayBO und Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO.
Wo sind sie nur geblieben, die Änderungen? Sie finden sich (noch) nicht in der BayBO.
Künftig können Stellplätze bauordnungsrechtlich nur noch gefordert werden, wenn in einer Kommune eine entsprechende Satzung besteht: Keine Satzung, keine "notwendigen" Stellplätze mehr. Einen Paradigmenwechsel nimmt der Gesetzgeber bei der Bemessung der Zahl der Stellplätze vor: In der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV), die ebenfalls erst zum 1. Oktober novelliert in Kraft tritt, wird zukünftig die maximale Stellplatzanzahl vorgegeben, die über eine kommunale Stellplatzsatzung festgesetzt werden kann.

In den Stellplatzsatzungen können die Gemeinden dann auch die Pflicht, bei Änderung oder Nutzungsänderung von Anlagen Stellplätze oder Fahrradabstellplätze herzustellen, regeln. Hiervon ausgenommen sind Nutzungsänderungen, der Ausbau von Dachgeschossen und die Aufstockung von Wohngebäuden, wenn sie zu Wohnzwecken erfolgen. Im Fragen-Antwort-Katalog des Bauministeriums wird erläutert, unter welchen Umständen und mit welchen Inhalten eine bestehende Stellplatzsatzung in Kraft bleibt. Unter anderem darf die Anzahl der geforderten Stellplätze nicht die Anzahl überschreiten, die in der zum 1. Oktober in Kraft tretenden Anlage zur GaStellV festgelegt sein werden. Regelungen zur Beschaffenheit werden unwirksam. Dies gilt selbstverständlich auch für alle Stellplatzsatzungen, die nach dem 1. Oktober in Kraft treten. Auch dort dürfen keine Regelungen zu Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Zuwegung der Stellplätze mehr getroffen werden.

Da Stellplätze jedoch bauliche Anlagen sind, können gestalterische Anforderungen über eine örtliche Gestaltungsvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO, also eine kommunale Ortsgestaltungssatzung, definiert werden. Aber: Es war und ist auch künftig nicht möglich, über die Ermächtigungsgrundlage Art. 81 Abs. Nr. 1 BayBO hinaus detaillierte Vorgaben zur Bepflanzung, Begrünung usw. von Stellplätzen vorzusehen, da unter Nr. 1 ausschließlich die Begrünung von Gebäuden – Gebäude sind ein Unterfall der baulichen Anlagen – fällt.
Dies war bislang nur gestützt auf Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO (kommunale Grüngestaltungssatzung) möglich. Im Fragen-Antwort-Katalog wird dies folgendermaßen begründet: Es ist nicht Sinn und Zweck der Anpassung der Ermächtigungsgrundlage des Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO, dass künftig die Begrünung von anderen baulichen Anlagen als Gebäuden auf Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO gestützt werden kann. Zudem ist es weiterhin nicht möglich, über eine Stellplatzsatzung, einen Anteil an barrierefreien Stellplätzen zu regeln.

Umfassende Änderungen gibt es bei den verfahrensfreien Bauvorhaben, Art. 57 BayBO.
In den Vollzugshinweisen wird zum Umgang mit Bauanträgen Folgendes ausgeführt:
Für die Entscheidung über Bauanträge ist, vorbehaltlich abweichender, ausdrücklicher gesetzlicher Regelungen, die Rechtslage zum Zeitpunkt der Behördenentscheidung maßgeblich. In den Fällen, in denen ein Bauantrag für ein Vorhaben vorliegt, das durch die Gesetzesänderung nunmehr verfahrensfrei ist, hat sich der Antrag durch Änderung der Rechtslage erledigt. Das bedeutet, laufende Verfahren sind einzustellen, nach Art. 8 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 Kostengesetz ist über die Kosten zu entscheiden. Von einer Kostenerhebung ist im Regelfall aus Billigkeitsgründen abzusehen.

Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a), bb) Alt. 1 bestimmt, dass nun Freiflächen-Photovoltaikanlagen an Schienen- und Straßenwegen gem. § 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b) Baugesetzbuch (BauGB), verfahrensfrei sind. Nach dem bis zum 1. Januar geltenden Art. 58 Abs. 2 a.F. waren diese genehmigungsfrei.

Nach Abs. 1 Nr. 4 c BayBO sind seit dem 1. Januar Anlagen, die der öffentlichen Versorgung mit Wärme und Elektrizität dienen und gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zulässig sind, einschließlich Trafostationen und Speicher, verfahrensfrei. Ein Anwendungsbeispiel sind u.a. Batteriespeicher.

Ebenfalls verfahrensfrei sind Schwimmbecken jeglicher Größe einschließlich dazugehöriger temporärer luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich, Abs. 1 Nr. 10 a BayBO. Bislang galt dies nur für Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt von bis zu 100 m³.

Abs. 1 Nr. 12 a BayBO sieht die Verfahrensfreiheit für Werbeanlagen vor. Keine Flächenbeschränkung gilt nun für Werbeanlagen am Ort der Leistungserbringung und, so wie bisher auch, für Werbeanlagen in Auslagen und an Schaufenstern. Für alle übrigen Werbeanlagen gilt nach wie vor eine maximale Größe von 1 m².

Änderungen gab es auch bei den vorübergehend aufgestellten oder benutzbaren Anlagen, Art. 57 Abs. 1 Nr. 13 Buchst. e). Der Begriff "andere bauliche Anlagen" wird nun durch eine beispielhafte Aufzählung "wie Zelte, Bühnen und Tribünen" konkretisiert. Ergänzt wurden auch Vereinsfeste. Bislang waren Straßen- und Volksfeste sowie Märkte als Anwendungsfälle benannt. Achtung! Besteht nach Art. 72 eine Ausführungsgenehmigungspflicht, so bleibt diese von den Änderungen unberührt.

Nach dem neu gefassten Abs. 1 Nr. 15 b BayBO sind nicht überdachte Stellplätze und sonstige Lager- und Abstellplätze und deren Zufahrten, außer im Außenbereich, ohne Flächenbeschränkung verfahrensfrei. Vormals waren diese auf eine Fläche von 300 m² begrenzt – spannend, gerade angesichts der Änderungen bei den Stellplätzen.

Auch Fahrradabstellanlagen sind, soweit sie keine Gebäude sind, flächenmäßig nicht mehr begrenzt und damit nach Abs. 1 Nr. 16 a BayBO verfahrensfrei. Vormals betrug die Fläche max. 50 m².

Bisher waren nach Abs. Nr. 16 b BayBO Ladestationen für Elektrofahrzeuge mit einer Höhe bis zu 2,5 m sowie einer Breite und einer Tiefe bis zu 1 m verfahrensfrei. Nun sind dies sämtliche Ladestationen für Elektrofahrzeuge einschließlich technischer Nebenanlagen, und zwar unabhängig von ihren Abmessungen.

Verfahrensfrei sind nun Freischankflächen einschließlich einer damit verbundenen Nutzungsänderung bis zu 100 m², vormals waren es max. 40 m², Abs. 1 Nr. 15d BayBO.

Ab nun sind auch alle baulichen Anlagen inländischer öffentlicher Stellen auf Militärgelände verfahrensfrei, Abs. 1 Nr. 17 BayBO. Gemäß des bereits gültigen neuen Abs. 4 in Art. 81 BayBO finden Satzungen nach den Absätzen 1 bis 3 des Art. 81 BayBO keine Anwendung auf bauliche Anlagen öffentlicher Stellen auf Militärgelände.

Und voll im Fokus der uns erreichenden Anfragen: der verfahrensfreie Dachgeschossausbau. Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken sind einschließlich der Errichtung von Dachgauben nun verfahrensfrei möglich, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden (Abs. 1 Nr. 18 BayBO). Der Regelgeber setzt hierbei voraus, dass, soweit dies nicht auf neue Dachgauben zurückgeht (das ist mit „im Übrigen“ gemeint), die äußere Gestalt des Gebäudes nicht verändert wird (Abgrenzung u. a. zur Aufstockung). Aber Achtung! Nach Art. 57 Abs. 7 BayBO müssen diese Dachgeschossausbauten der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform angezeigt werden, das geht auch per Mail. Planunterlagen sind nicht erforderlich. Für die Anzeige ist auch keine Bauvorlageberechtigung Bedingung. Erfolgt keine Anzeige, droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 €, Art. 79 Abs. 1 Nr. 14 BayBO. Im neugefassten Abs. 5 von Art. 81 BayBO stehen sogar örtliche Bauvorschriften einem Bauvorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO nicht entgegen!

In den Vollzugshinweisen wird zudem klargestellt: Die neue Regelung des Art. 46 Abs. 6 betreffend die erstmalige Aufstockung bestandsgeschützter Gebäude zur Schaffung von Wohnraum um nicht mehr als ein Geschoss, gilt analog im "Erst-Recht-Schluss" auch für den Dachgeschossausbau bestandsgeschützter Gebäude zu Wohnzwecken, wenn sich dadurch ein Gebäudeklassenwechsel ergibt, beispielsweise durch Einbau einer dritten Nutzungseinheit in Gebäuden der Gebäudeklassen 1 oder 2 oder durch die Errichtung von Dachgauben, um Aufenthaltsräume zu ermöglichen. Zu beachten ist die materielle Anforderung nach einem zweiten Rettungsweg gemäß Art. 31 Abs. 2 Satz 2. Ein formeller Nachweis, wie ihn Satz 6 klarstellend für Aufstockungen vorsieht, ist allerdings für den Ausbau von Dachgeschossen nicht verlangt, da sie verfahrensfrei sind (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18). Es versteht sich von selbst, dass bei einer Aufstockung oder einem Dachgeschossausbau, der keinen Gebäudeklassenwechsel zur Folge hat, keine Veranlassung besteht, die von der Änderung nicht berührten Teile des Gebäudes anzupassen.

Instandhaltungsarbeiten sind – nach wie vor – gemäß Art. 57 Abs. 6 BayBO verfahrensfrei. Davon abzugrenzen sind jedoch Instandsetzungsarbeiten, die nun nach Art. 57 Abs. 3 Satz 1 Nr.3 BayBO ebenfalls verfahrensfrei sind. Wo liegt der Unterschied?
Die Vollzugshinweise führen hierzu aus: Im Gegensatz zu Instandhaltungsarbeiten, die der Konservierung der baulichen Substanz einer baulichen Anlage dienen, wird bei Instandsetzungsarbeiten die vorhandene bauliche Substanz verbessert. Instandsetzungsarbeiten können in der Regel nicht ohne zeitweilige Veränderung der baulichen Anlage durchgeführt werden, nach Abschluss der Arbeiten ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.
Im Regelfall wird bei Instandsetzungsarbeiten in die Gebäudestruktur eingegriffen. Damit verbunden ist das Problem einer ausreichenden Standsicherheit während der Bauzeit. Konsequenz der Verfahrensfreiheit ist daher die Aufnahme von Instandsetzungsarbeiten in den Katalog des Art. 57 Abs. 3: Um die notwendige Sicherheit zu gewährleisten, sind für diese Vorhaben bautechnische Nachweise erforderlich.
Auf einen neuen Brandschutznachweis kann jedoch verzichtet werden, es sei denn, dem bisherigen Brandschutznachweis wurde durch die Instandsetzung die Grundlage entzogen. Da ein Verweis von Art. 57 Abs. 3 Satz 2 auf Art. 62b Abs. 2 fehlt, muss im Falle eines neu zu erstellenden Brandschutznachweises keine Prüfung oder Bescheinigung erfolgen. Für den Standsicherheitsnachweis gilt abhängig von den Voraussetzungen des Art. 62a Abs. 2 Satz 1 und 3 das sogenannte Vier-Augen-Prinzip.
Daraus, dass Art. 57 Abs. 3 Satz 2 nicht auf Art. 62b Abs. 2 Satz 2 verweist, ergibt sich, dass ein prüfpflichtiger Standsicherheitsnachweis in jedem Fall von einem vom Bauherrn zu beauftragenden Prüfsachverständigen zu bescheinigen ist.
Die sonst bei Sonderbauten erforderliche Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde bzw. einen von der Bauaufsichtsbehörde zu beauftragenden Prüfingenieur oder das Prüfamt entfällt, so nachzulesen in den Vollzugshinweisen. Ein typischer Anwendungsfall dieser Regelung ist die Instandsetzung von Tiefgaragen, u.a. das Sanieren durch Tausalz angegriffener Bewehrung in Stützen, was während der Bauzeit meist nicht ohne ein temporäres Abfangen der Lasten gehen wird.

Nun noch zu den gebietstypischen (!) Nutzungsänderungen, Art. 57 Abs. 4 BayBO: Die Nr. 1 ist um den Halbsatz "wobei andere öffentliche-rechtliche Anforderungen in diesem Sinne die Verfahrensfreiheit unberührt lassen, soweit die neue Nutzung gebietstypisch im jeweiligen Baugebiet nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist" ergänzt worden.
Was heißt das? Hierzu aus den Vollzugshinweisen: Nutzungsänderungen werden mit der Änderung also dann erleichtert, wenn die neue Nutzung nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung im jeweiligen Gebiet allgemein zulässig ist. Die Erweiterung beschränkt sich ausweislich des Wortlauts ("soweit") und der Gesetzesbegründung auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens.
Das bedeutet, dass die Nutzungsänderung nur in den Fällen verfahrensfrei ist, in denen für die neue Nutzung ausschließlich andere bauplanungsrechtliche Anforderungen bzgl. der Art der baulichen Nutzung in Betracht kommen. Sobald durch die Nutzungsänderung (zumindest auch) andere öffentlich-rechtliche Belange (Abstandsflächenrecht, Stellplätze, Brandschutz etc.) nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 und 62b berührt werden, greift Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 nicht. Das Vorhaben ist dann verfahrenspflichtig.

Die Vorschrift ist nicht so zu verstehen, dass es auf die sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nicht mehr ankommt, sofern die neue Nutzung nur gebietstypisch im jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig ist. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 gilt auch für faktische Baugebiete im unbeplanten Innenbereich.
Es besteht, wie bei den verfahrensfreien Dachgeschossausbauten, eine Anzeigepflicht nach Art. 57 Abs. 7 BayBO, in diesem Fall zwei Wochen vor Nutzungsaufnahme. Die Anzeige soll insbesondere sicherstellen, dass die Gemeinde im Fall des "Kippens eines Baugebietscharakters", dies betrifft vor allem gemischt genutzte Baugebiete, rechtzeitig gegensteuern und ggf. bauleitplanerisch tätig werden kann.
Wenn diesbezüglich Zweifel bestehen, ist es sicherlich empfehlenswert, sich schon vorher mit der Kommune zu besprechen. Ab dem 1. Oktober können örtliche Stellplatzsatzungen keine Pflicht zur Erstellung von Stellplätzen bzw. Fahrradabstellplätzen für Nutzungsänderungen (wie auch für den Dachgeschossausbau und die Aufstockung) mehr festsetzen, wenn diese Vorhaben zu Wohnzwecken erfolgen (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 b BayBO neu). Und bitte prüfen Sie bei Nutzungsänderungen auch immer, ob das Vorhaben im Bereich einer Zweckentfremdungssatzung liegt.

Das führt uns zu einem großen "Aber" am Schluss der Regelungen zur Verfahrensfreiheit. Denn Verfahrensfreiheit entbindet – jetzt und auch künftig – nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden, und lässt auch die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse unberührt, Art. 55 Abs. 2 BayBO. Bei der Errichtung, (baulicher) Änderung, Nutzungsänderung und der Beseitigung von Anlagen sind der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises auch die anderen am Bau Beteiligten, also der Entwurfsverfasser und die Unternehmer, dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. So definiert Art. 49 BayBO die Grundpflichten der am Bau Beteiligten.

Werden beispielsweise verfahrensfreie Vorhaben ohne einen Architekten bzw. eine Architektin durchgeführt, trifft diese Verantwortung - ganz zu schweigen von den Vorgaben aus anderen Rechtsbereichen - insbesondere Bauherren sowie die ausführenden Unternehmen. In Art. 50 BayBO heißt es, dass der Bauherr zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines nicht verfahrensfreien Bauvorhabens (...) geeignete Beteiligte (...) zu bestellen hat, soweit er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen nach diesen Vorschriften geeignet ist. Im Umkehrschluss dürfte diese Pflicht also nicht für verfahrensfreie Bauvorhaben gelten.

Fehlt einem Bauherrn das entsprechende Wissen, sollte er im eigenen Interesse auch bei verfahrensfreien Vorhaben entsprechende Fachleute hinzuziehen. Werden Planer und Planerinnen aufgrund bestehender Verfahrensfreiheit von einem Bauherrn nicht beauftragt, sollten angefragte Planerinnen und Planer nachdrücklich darauf hinweisen, welche Verantwortung dann auf dem Bauherrn lastet. Es versteht sich von selbst, dass der Bauherr seine Planenden und Ausführenden auch bei verfahrensfreien Vorhaben nicht von bauordnungsrechtlichen und bauplanungsrechtlichen Vorgaben "freizeichnen" kann.

Begrüßt werden die Änderungen in Art. 64 Abs. 1 BayBO und der neue Abs. 1 in Art. 65 BayBO. Der Bauantrag ist nun grundsätzlich – wie bereits beim digitalen Bauantrag – bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Diese Änderung ist nur dann relevant, wenn das Landratsamt als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig ist, also Bauaufsichtsbehörde und Gemeinde nicht identisch sind.

Die Bauaufsichtsbehörde setzt die Gemeinde dann unverzüglich über Eingang und Inhalt in Kenntnis, soweit sie nicht selbst Gemeinde ist.
In den Vollzugshinweisen wird darauf hingewiesen, dass die ggf. erforderliche Beteiligung der Gemeinde nach § 36 BauGB, die auch die zweimonatige Fiktionsfrist des § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB auslöst, damit aber noch nicht erfolgt.
Als nächstes prüft die untere Bauaufsichtsbehörde innerhalb von drei Wochen nach Eingang den Bauantrag und die Bauvorlagen auf Vollständigkeit.

Ist der Bauantrag unvollständig oder weist sonstige erhebliche Mängel auf, fordert die Bauaufsichtsbehörde den Bauherrn zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auf.
Der (vervollständigte) Bauantrag wird, so die Vollzugshinweise, dann vom Landratsamt an die Gemeinde zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen gem. § 36 BauGB weitergeleitet und zugleich an die zu beteiligenden Fachstellen übermittelt.
Das weitere Verfahren bleibt unverändert. Benötigt die Gemeinde weitere Unterlagen zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen, sind diese vom Landratsamt nachzufordern.
Dabei ist zu beachten, dass die Gemeinde nur solche Unterlagen verlangen kann, die für die Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen zwingend notwendig sind. Worst case: Werden die Mängel im Bauantrag innerhalb der Frist nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen, wenn der Antragsteller auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist.

Was ist jetzt aber wirklich neu? Hierzu führen die Vollzugshinweise Folgendes aus: Der neugefasste Art. 65 Abs. 1 regelt künftig die Vollständigkeitsprüfung des Bauantrags, das Prozedere etwaiger Nachforderungen und die förmliche Beteiligung der Gemeinde. Satz 1 sieht erstmals ausdrücklich eine dreiwöchige Frist zur Vollständigkeitsprüfung vor, die für alle Bauvorhaben gilt. Außerhalb der Genehmigungsfiktion, bei der sich diese Frist bereits bisher indirekt aus Art. 68 Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a) ergeben hat, hat die Vorschrift in erster Linie appellativen Charakter.
Die Sätze 2 und 3 enthalten die vormalige Regelung des Abs. 2 zur Nachforderung fehlender Unterlagen. Sie sind auch anwendbar, wenn sich die Notwendigkeit einer Nachforderung erst später ergibt, beispielsweise aus der Gemeinde- oder Fachstellenbeteiligung. Satz 4 regelt die förmliche Beteiligung der Gemeinde und dabei insbesondere, dass diese nach "hinreichender Vollständigkeit" des Bauantrags unverzüglich zu beteiligen ist (siehe oben).

Hinreichend vollständig ist der Bauantrag, wenn die Gemeinde basierend auf den Unterlagen über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB entscheiden kann. Die dargestellten Änderungen gelten über die Verweisung in Art. 71 Satz 4 auch für Vorbescheide.

Veränderungen gab es auch bei den Geltungsdauern von Baugenehmigungen und Bauvoranfragen. Sofern keine anderen Fristen bestimmt sind, erlischt eine Baugenehmigung bzw. eine Teilbaugenehmigung, wenn „innerhalb von vier Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen“ wurde, Art. 69 Abs. 1 BayBO. Dies gilt weiterhin. Neu ist, dass eine Baugenehmigung auf schriftlichen Antrag nun nicht mehr nur um bis zu zwei Jahre, sondern um bis zu vier Jahre verlängert werden kann, Art. 69 Abs. 2 BayBO. Nach dem neu gefassten Art. 71 BayBO gilt nun der Vorbescheid nicht mehr nur drei Jahre, sondern, wie die Baugenehmigung, ebenfalls vier Jahre. Auch er kann jetzt jeweils um bis zu vier Jahre verlängert werden. Bei der Typengenehmigung entfällt die Befristung sogar komplett, Art. 73 a Abs. 3 BayBO.

Die Veränderungen von kommunalen Satzungen zu Kinderspielplätzen, Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO und zu Stellplätzen, Art. 81 Abs. Nr. 4 BayBO wurden bereits i.V. mit den Änderungen der Art. 7 bzw. Art. 47 BayBO angesprochen.

Auch die Anforderungen an kommunale Freiflächengestaltungssatzungen, Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO, sind verändert worden. Ab dem 1. Oktober kann über diese Satzung nur noch das Verbot von Bodenversiegelung, nicht begrünten Steingärten sowie ähnlich eintönigen Flächennutzungen mit hoher thermischer oder hydrologischer Last oder erheblich unterdurchschnittlichem ökologischen oder wohnklimatischen Wert geregelt werden. Entfallen ist die Möglichkeit, Anforderungen hinsichtlich der Gestaltung der Plätze für bewegliche Abfallbehälter, die Gestaltung und Bepflanzung der unbebauten Flächen, der bebauten Grundstücke sowie über die Notwendigkeit, Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen zu definieren. Einfriedungen können als bauliche Anlagen jedoch über eine Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 geregelt werden. Leider kann nicht mehr bestimmt werden, dass Vorgärten nicht als Arbeitsflächen oder Lagerflächen benutzt werden dürfen.

Bei den Satzungen zu Einfriedungen ist Folgendes zu beachten: Wurden in einer "gemeinsamen" Satzung sowohl Regelungen zur Einfriedung als auch zur Freiflächengestaltung bzw. Grünordnung getroffen, treten nur die Regelungen zur Freiflächengestaltung außer Kraft. Die Satzung gilt hingegen fort, soweit sie Einfriedungssatzung ist, so im Fragen-Antwort-Katalog des Ministeriums nachzulesen. Und auf die Frage, ob weiterhin gemeindliche Einfriedungssatzungen trotz der Streichung von Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 a.F. möglich sind, führt das Ministerium aus, dass den Gemeinden die Option verbleibt, gestützt auf Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO, also einer Ortsgestaltungssatzung, entsprechende Festlegungen zu treffen, denn "Zäune sind bauliche Anlagen".

Die Möglichkeit kommunaler Baumsatzungen, Art. 81 Abs. 1 Nr. 7 BayBO, ist ersatzlos entfallen, u. a. mit dem Hinweis, dass hinreichende Möglichkeiten, Regelungen in Bezug auf den Erhalt von Bäumen zu treffen, im Städtebaurecht (BauGB) und Naturschutzrecht (Baumschutzsatzungen) bestehen.

Achtung! Die Änderungen bei den örtlichen Bauvorschriften zu Kinderspielplätzen (Nr. 3), Stellplätzen (Nr. 4), zur Freiflächengestaltung (Nr. 5) und Baumsatzungen (Nr. 7) treten erst zum 1. Oktober in Kraft. Bis dahin gilt die bisherige Rechtslage.

Zwei neue Absätze des Art. 81 BayBO gelten jedoch bereits jetzt: Art. 81 Abs. 4 BayBO regelt, dass Satzungen nach den Abs. 1 bis 3 keine Anwendung auf bauliche Anlagen öffentlicher Stellen auf Militärgelände finden, und Art. 81 Abs. 5 BayBO definiert, dass örtliche Bauvorschriften einem Bauvorhaben nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18, also einem verfahrensfreien Dachgeschossausbau, nicht entgegenstehen.

Last but not least hier der Wortlaut der Übergangsvorschriften des Art. 83 Abs. 5, wie er ab dem 1. Oktober im Gesetz zu finden sein wird. Auch dieser hat das gemeindlichen Satzungsrecht zum Inhalt: Satzungen, die auf Grundlage von Art. 81 Abs. 2 Nr. 4 in einer der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung sowie auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 Nr. 5, mit Ausnahme von Satzungen, die die Notwendigkeit, Art, Gestaltung und Höhe von Einfriedungen regeln, und Art. 81 Abs. 1 Nr. 7 jeweils in einer bis einschließlich 30. September geltenden Fassung erlassen worden sind, treten mit Ablauf des 30. September 2025 außer Kraft. Satzungen, die auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 in der bis einschließlich 30. September 2025 geltenden Fassung erlassen worden sind, gelten fort, wenn sie die in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung festgelegten Höchstzahlen nicht überschreiten oder durch Bebauungsplan oder eine andere Satzung nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs nach Art. 81 Abs. 2 erlassen worden sind. Im Übrigen treten Satzungen, die auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 in einer bis einschließlich 30. September 2025 geltenden Fassung erlassen worden sind, mit Ablauf dieses Datums außer Kraft.

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