Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes. In der jeweils gültigen EnEV wird die Ausstellung und Verwendung des Energieausweises geregelt. Eigentümern, Vermietern und Ausstellern von Neubauten und Bestandsbauten stehen damit klare und verlässliche Rahmenbedingungen für die Ausstellung von Energieausweisen zur Verfügung.
Seit 01.11.2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Regelungen des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare‐Energien‐Wärmegesetzes (EEWärmeG) in einem Gesetz zusammenführt.
Welche Energieausweise gibt es?
Gemäß GEG können Energieausweise bedarfs- oder verbrauchsorientiert ausgestellt werden. Für Wohn- und Nichtwohngebäude, sowie für den Aushang in öffentlichen Gebäuden unterscheiden sie sich zusätzlich in Darstellung, Inhalt und Berechnungsmethode, sowie in den zugrunde gelegten Daten, den energetischen Eigenschaften des Gebäudes und hinsichtlich der Nutzerstruktur. Wer Energieausweise bei Bestandsgebäuden und im Neubau ausstellen und GEG-Nachweise (Erfüllungserklärung) bei Neubauten führen darf, wird im Gebäudeenergiegesetz (GEG) und auf Landesebene in der Verordnung zur Ausführung energiewirtschaftlicher Vorschriften (AVEn) geregelt (siehe »Wer darf Energieausweise ausstellen?«).
Bei Neubauten muss generell sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude der Energieausweis auf Grundlage des Energiebedarfs nach Fertigstellung des Objektes angefertigt werden.
Der Energieausweis wird weder für bauaufsichtliche Verfahren noch als vorzulegender Nachweis gegenüber einer Aufsichtsbehörde benötigt. Er soll vielmehr Mieter oder Käufer in übersichtlicher Form auf 5 DIN A4 Seiten über die energetische Leistungsfähigkeit eines Gebäudes informieren. Modernisierungsempfehlungen zur Steigerung der Energieeffizienz sind verpflichtender Bestandteil. Immobilienbesitzer, Mieter oder Käufer erhalten durch den Energieausweis die Möglichkeit, energetische Qualitäten eines Gebäudes einzuschätzen und zu vergleichen.
Bedarfsausweis
Im Bedarfsausweis wird der Energiebedarf durch den Jahres-Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf ausgewiesen. Beide Angaben werden rechnerisch ermittelt und beruhen auf geometrischen, konstruktiven und energetischen Gebäudedaten, unter Annahme standardisierter Rahmenbedingungen (z.B. definiertes Nutzerverhalten, festgesetzte Innentemperaturen und innere Wärmegewinne, standardisierte Klimadaten). Bei Neubauten müssen die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes herangezogen werden.
Der Primärenergiebedarf umfasst neben dem errechneten Heizwärmebedarf des Gebäudes auch die Summe aller Vorketten, die für Förderung und Transport der eingesetzten fossilen Brennstoffe (Öl, Gas etc.) notwendig waren. Zusätzlich werden der Trinkwasserwärmebedarf und die zum Betrieb der Anlagentechnik erforderliche Hilfsenergie – in der Regel elektrischer Strom – eingerechnet.
Der Endenergiebedarf dagegen bezeichnet die Energiemenge, die zur Deckung des Heizwärmebedarfs und des Trinkwasserwärmebedarfs einschließlich der Verluste der Anlagentechnik benötigt wird, also die Energiemenge, die zur Versorgung des Gebäudes von extern bezogen werden müsste.
Die Vorteile des Bedarfsausweises liegen bei der objektiven Ablesbarkeit des energetischen Zustandes von Gebäudehülle und Anlagentechnik. Modernisierungsempfehlungen lassen sich detailliert ableiten und begründen. Die Ergebnisse des aufwendigen Rechenverfahrens können nur von ausgebildeten Fachleuten (z.B. Architekten und Energieberater) richtig interpretiert werden. Der Bedarf kann sich wesentlich vom tatsächlichen Verbrauch unterscheiden, da das individuelle Nutzerverhalten keine Berücksichtigung findet.
Kann bei Mehrfamilienhäusern der Energieverbrauch nicht ermittelt werden (z.B. Wohngebäude mit Einzel- oder Etagenheizungen), so muss der Energieausweis auf Grundlage des Bedarfs erstellt werden.
Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis wird auf Basis von tatsächlichen Verbrauchsmessungen der letzten drei Jahre erstellt. Der in einer farbigen Skala aufgeführte Energieverbrauchskennwert wird für das Gebäude anhand von Heiz- und ggf. Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung und/oder aufgrund anderer geeigneter Verbrauchsdaten ermittelt. Dabei werden die Verbrauchsdaten des gesamten Gebäudes, nicht die einzelner Nutzungseinheiten zugrunde gelegt.
Über Klimafaktoren wird der erfasste Energieverbrauch für die Heizung hinsichtlich der örtlichen Witterungsverhältnisse korrigiert. Der Energieverbrauchskennwert liefert nur bedingt Hinweise auf die energetische Qualität des Gebäudes und seiner Heizungsanlage. Da er durch das nutzerspezifische Verhalten bestimmt wird (z.B. besonders sparsame Verbraucher), ist ein Rückschluss auf den künftigen Verbrauch nicht möglich.
Die Vorteile des Verbrauchsausweises liegen bei dem vergleichsweise geringen Aufwand für die Erstellung. Es werden die konkreten Verbrauchswerte des Gebäudes dargestellt, sodass Eigentümer/Mieter direkt die Verbrauchssituation abschätzen können. Von Nachteil ist dagegen die fehlende Transparenz. Das Ergebnis gibt keinen Aufschluss über die tatsächlichen Ursachen des Verbrauchs, sei es Nutzerverhalten oder der bauliche Zustand des Gebäudes. Besonders sparsames Nutzerverhalten täuscht wohlmöglich über die tatsächliche energetische Qualität des Gebäudes hinweg. Die Leistungsfähigkeit der Gebäudehülle und der Anlagentechnik sowie mögliche Modernisierungsempfehlungen können nicht ohne weiteres aus dem ermittelten Verbrauch abgeleitet bzw. begründet werden, sondern müssen bei der Gebäudebesichtigung abgeschätzt werden.
Energieausweis für öffentliche Gebäude
In öffentlichen Gebäuden müssen Energieausweise ausgehängt werden, § 80 Abs. 6 und 7 GEG. Die Aushangpflicht von Energieausweisen für öffentliche Gebäude wird in zwei Schritten erweitert. Der Energieausweis muss seit dem 8. Juli 2015 in Gebäuden mit einer Nutzfläche von mind. 250 m² erstellt und ausgehängt werden. Jeder Eigentümer und Mieter eines entsprechenden Gebäudes muss den Energieausweis an einer gut sichtbaren Stelle aushängen.
Vermieter, Verkäufer, Verpächter oder Leasinggeber sind verpflichtet den Energieausweis potenziellen Kunden nicht nur wie bisher auf Nachfrage zu zeigen, sondern bei Besichtigung oder Interesse am Objekt vorzulegen und im Falle des Abschlusses eines Kaufs- oder Mietvertrags zu übergeben. In privatwirtschaftlichen Bauten mit starkem Publikumsverkehr und über 500 m² Nutzfläche (z.B. Kinos, Theater, Kaufhäuser und andere großflächig genutzte Gebäude) müssen ebenfalls Energieausweise ausgehängt werden, sobald diese vorliegen.
Wann muss ein Energieausweis ausgestellt werden?
Werden Gebäude oder Gebäudeteile neu gebaut, muss der Bauherr i.d.R. den energetischen Nachweis (Erfüllungserklärung) und den Energieausweis nach den Vorgaben des gültigen GEG erstellen lassen. Modernisierungsmaßnahmen sowie An- oder Ausbauten, bei denen umfangreiche Berechnungen des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgen, erfordern u.a. auch eine Neu-Ausstellung des Energieausweises, bei An- und Ausbauten dann für das gesamte Gebäude.
Seit dem 02.05.2021 sind Energieausweise nach dem GEG auch für Bestandsgebäude auszustellen. Diese Pflicht gilt für Vermieter, Verkäufer, Immobilienmakler Verpächter oder Leasinggeber. Zudem muss ein Energieausweis erstellt und ausgehängt werden für privatwirtschaftliche Bauten mit starkem Publikumsverkehr und über 500 m² Nutzfläche (z.B. Kinos, Theater, Kaufhäuser und andere großflächig genutzte Gebäude).
Bestandsgebäude
Bei Bestandsgebäuden besteht zunächst kein gesetzlicher Zwang den Energieausweis auszustellen, sofern kein Nutzerwechsel stattfindet.
Welcher Ausweis für Bestandsbauten ausgestellt werden muss, ist abhängig von der Größe, der Nutzung, dem Alter und der energetischen Qualität des Gebäudes (siehe »Welcher Ausweis muss ausgestellt werden«). Bei Neubauten muss generell sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude der Energieausweis auf Grundlage des Energiebedarfs des fertig gestellten Objektes angefertigt werden.
Sofern das bestehende Gebäude seit Fertigstellung oder späterer Sanierung den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 gerecht wird, darf der Energieausweis entweder als Bedarfs- oder als Verbrauchsausweis erstellt werden. Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohnungen gilt, unabhängig vom Baujahr, ebenfalls Wahlfreiheit.
Seit dem 1. Oktober 2008 muss für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor 1977 ohne Standard der Wärmeschutzverordnung (WschV) 1977 der berechnete Bedarf zugrunde gelegt werden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude aus dieser Zeit, die entweder schon bei Fertigstellung des Baus den energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 ausgewiesen haben oder durch eine Sanierung auf diesen Stand gebracht worden sind. In diesen Fällen besteht Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.
Für Baudenkmäler und kleine Gebäude sind die Vorschriften der Vorlage eines Energieausweises nach § 79 GEG nicht anzuwenden.
Registriernummer für Energieausweise
Seit dem 1. Mai 2014 müssen alle Energieausweise zentral registriert werden.
Das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) übernimmt gemäß § 114 GEG die Aufgaben der Registrierstelle (www.dibt.de unter GEG-Registrierstelle). Seit Mai 2014 können die Nutzer auf einer hierfür eingerichteten Homepage der DIBt die notwendigen Registriernummern beantragen. Die erforderlichen Eingabedaten können über einen Nutzeraccount vom Ausweisersteller bzw. von der die Klimaanlagen inspizierenden Person eingetragen werden. Nach interner Überprüfung der Vollständigkeit der Angaben und nach Eingang der Gebühren (6,50 € je Ausweis) wird umgehend eine Registriernummer erteilt, die auf alle Seiten des Energieausweises übertragen werden muss. Die Daten der Aussteller, die in Form eines Benutzerkontos beim DIBt hinterlegt werden, dürfen nicht veröffentlicht werden und sind nach den allgemeinen Regelungen des Datenschutzes abgesichert. Zur Evaluierung der Aufgaben zur Energieeinsparung kann die jeweilige Landesbehörde den nicht personenbezogenen Anteil auswerten.
Stichprobenkontrolle des Energieausweises
Seit 1. Mai 2014 bei der Registrierstelle eingegebenen Energieausweise und Inspektionsberichte für Klimaanlagen werden im Rahmen eines statistisch signifikanten Anteils einer Stichprobenkontrolle in drei Stufen unterzogen. Ein für die Stichprobe ausgewähltes Projekt durchläuft aber nicht zwingend alle Kontrollstufen.
- Die erste der drei Stufen, die Validitätsprüfung der Eingabe-Gebäudedaten, führt das DIBt in Form einer rein elektronischen Plausibilitätsprüfung durch.
- Die Landesbehörden übernehmen die Kontrollen der Stufe 2: "Prüfung der Eingabe-Gebäudedaten und der Ergebnisse und Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis" sowie ggf.
- Stufe 3: "vollständige Überprüfung aller eingegebenen Angaben, Ergebnisse und Empfehlungen" inkl Inaugenscheinnahme des Objektes.
Daran anschließen kann sich mit dem Einverständnis des Eigentümers auch eine Inaugenscheinnahme des Gebäudes vor Ort. Nach § 108 GEG gilt es als Ordnungswidrigkeit, wenn der Sachverständige die zugeteilte Registriernummer nicht einträgt oder die Unterlagen und Daten für die Stichprobenkontrolle nicht wie angefordert an die Kontrollstelle übermittelt.
Stichprobenkontrollstelle nach EnEV
Wie der Vollzug der Stichprobenkontrolle geregelt ist, obliegt den jeweiligen Bundesländern. In Bayern regelt die AVEn (Verordnung zur Ausführung energiewirtschaftlicher Vorschriften) das Verfahren und benennt die für die Kontrolle der Energieausweise verantwortlichen Einrichtungen und Personen. Für die AVEn ist in Bayern das Bayerische Staatsministerium für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie verantwortlich.
Die "Stichprobenkontrolle der Energieausweise" und "Inspektionsberichte über Klimaanlagen" in Bayern wird über die "Kontrollstelle gemäß GEG" an der Bayerischen Ingenieurekammer Bau ausgeführt. Die Kontrollstelle wird dabei über einen Fachbeirat durch die ByAK unterstützt.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Mit Inkrafttreten der EnEV 2013 am 1. Mai 2014 hat der Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber einer Immobilie sicherzustellen, dass in der entsprechenden Immobilienanzeige und bei Vorlage eines Energieausweises Pflichtangaben nach § 87 GEG gemacht werden. Diese Pflichten gelten nun auch für Immobilienmakler. Diese beinhalten unter anderem Informationen zur Art des Energieausweises, zum Endenergiebedarf oder -verbrauch und zu den wesentlichen Energieträgern der Heizung.
Seit wann gelten die Regelungen?
Besitzer älterer Häuser mit bis zu vier Wohnungen, die bis 1965 errichtet worden sind, müssen seit dem 1. Juli 2008 potenziellen Mietern oder Käufern den Energieausweis auf Verlangen vorlegen. Für alle neueren Wohngebäude muss seit 1. Januar 2009 ein Energieausweis erstellt sein.
Für Nichtwohngebäude begann die Energieausweispflicht sowie die Aushangpflicht in öffentlichen Gebäuden am 1. Juli 2009.
Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Verpflichtung den Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung vorzulegen oder auszuhängen ausgenommen.
Seit 1. Mai 2014 muss potenziellen Mietern oder Käufern bei Interesse am Objekt oder bei Besichtigung der Energieausweis vorgelegt werden, bzw. muss dieser zum Kauf- oder Mietvertrag übergeben werden.
Der Energieausweis behält 10 Jahre Gültigkeit.
Wer darf den Energieausweis ausstellen?
- Gebäudebestand
Der Kreis der Nachweisersteller für Energieausweise im Gebäudebestand wird in § 21 EnEV definiert: Zunächst sind in Bayern gemäß § 21, Abs1 Nr. 5 EnEV alle nach Landesrecht bauvorlageberechtigten Architekten und Ingenieure berechtigt, Energieausweise im Gebäudebestand zu erstellen.
Auch Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in den Bereichen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik sind berechtigt, Energieausweise für den Wohn- und Nichtwohnbestand auszustellen. Sie müssen jedoch eine Zusatzqualifikation (Studienschwerpunkt im Energiesparenden Bauen, Fortbildung nach Vorgaben der EnEV oder öffentliche Bestellung als Sachverständiger im Bereich Energiesparendes Bauen) nachweisen können.
Weiterhin sind Handwerksmeister (Tätigkeit im Bereich des Bauhandwerks, des Heizungsbau-, Installations- oder Schornsteinfegerwesens) berechtigt Energieausweise zu erstellen – jedoch ausschließlich für Wohngebäude im Bestand. Auch diese Gruppe muss die o.g. Zusatzqualifikationen vorweisen.
Innenarchitekten sind im Rahmen ihrer nach Landesrecht spezifizierten Bauvorlageberechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen im Gebäudebestand berechtigt.
- Neubau
Wer Energienachweise für Neubauten sowie für wesentliche Änderungen oder Erweiterung im Baubestand erstellen darf, wird zunächst hoheitlich durch die Bundesländer sowie durch die AVEn §5 bestimmt: Nach Landesrecht bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser (i.d.R. Architekten, Bauingenieure u.a.) können im Rahmen ihrer Vorlageberechtigung aufgrund ihrer umfassenden Qualifikation den Energienachweis (einschl. Energieausweis) nach GEG erstellen. - Gebäudebestand
Der Kreis der Nachweisersteller für Energieausweise im Gebäudebestand wird in § 88 GEG definiert: Zunächst sind in Bayern gemäß § 88, Abs1 Nr.1 GEG alle nach Landesrecht bauvorlageberechtigten Architekten und Ingenieure berechtigt, Energieausweise im Gebäudebestand zu erstellen. Auch Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in den Bereichen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik sind berechtigt, Energieausweise für den Wohn- und Nichtwohnbestand auszustellen, § 88 Abs.1 Nr. 2 GEG. Sie müssen jedoch eine Zusatzqualifikation (Studienschwerpunkt im Energiesparenden Bauen, Fortbildung nach Vorgaben des GEG oder öffentliche Bestellung als Sachverständiger im Bereich Energiesparendes Bauen) nachweisen können. Weiterhin sind Handwerksmeister (Tätigkeit im Bereich des Bauhandwerks, des Heizungsbau-, Installations- oder Schornsteinfegerwesens) berechtigt Energieausweise zu erstellen – jedoch ausschließlich für Wohngebäude im Bestand. Auch diese Gruppe muss die o.g. Zusatzqualifikationen vorweisen.
Innenarchitekten sind im Rahmen ihrer nach Landesrecht spezifizierten Bauvorlageberechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen im Gebäudebestand berechtigt.
Was kostet der Energieausweis?
Der Verordnungsgeber liefert keine gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der jeweiligen Kosten.
Der Preis für den Energieausweis ist daher zwischen Aussteller und Eigentümer frei zu vereinbaren. Auftraggeber und Architekten sind aufgefordert, für den Aufwand gemeinsam ein angemessenes Honorar zu vereinbaren, das ein qualitätvolles Ergebnis sicherstellt und den Architekten in die Lage versetzt, dieses wirtschaftlich zu erarbeiten.
Die Kosten müssen vom Eigentümer oder Vermieter getragen werden und dürfen nicht auf die Mieter verlagert werden. Die Bauerfahrung zeigt, dass das Honorar für die Erstellung des Energieausweises nur einen Bruchteil dessen beträgt, was falscher Rat oder vorschneller Aktionismus kosten würden.
Während der Energieausweis auf Grundlage des Energiebedarfs und in Abhängigkeit von der jeweiligen Gebäudekomplexität umfangreiche Berechnungen erfordert, kann der Energieausweis anhand der Verbrauchswerte mit weniger Aufwand erstellt werden. Allerdings liegen die Vorteile eines Energieausweises auf Grundlage des Energiebedarfs bei der objektiven Ablesbarkeit des energetischen Zustandes von Gebäudehülle und Anlagentechnik, unabhängig von den jeweiligen Nutzern. Die vorgeschriebenen Modernisierungsempfehlungen sollten jedoch in jedem Fall aus Erkenntnissen eines Ortstermins hervorgehen.
Regelmäßig anfallende Aufwendungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
- Ortsbegehung (nach Aufwand)
- Datenaufnahme (nach Aufwand)
- Berechnung (nach Aufwand)
- Ausweiserstellung (s.u.)
Muster von Energieausweisen
Hier finden Sie Muster von Energieausweisen gemäß §§ 79ff. Gebäudeenergiegesetz:
