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Zur Bebaubarkeit eines Grundstücks

Neubau Einfamilienhaus in Saaldorf-Surheim, Magg Architekten Partnerschaft mbB

Foto: Volker Wortmeyer

Alt und Neu zum Winkelhof, Regensburg, Berschneider + Berschneider GmbH

Foto: Erich Spahn

Haus Annamirl in Rottach-Egern, Hölzl Knote Frischholz Architektur und Gestaltung

Foto: Karolin Knote

Das Wunschhaus vor Augen

Das Wunschhaus vor Augen machen Sie sich als künftiger Bauherr auf die Suche nach einem passenden Grundstück. Vielleicht besitzen Sie aber auch bereits ein Grundstück oder haben eins gefunden, das Ihnen zusagt. Nun stellt sich Ihnen die wichtige Frage, ob sich Ihre Vorstellungen dort realisieren lassen. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie unbedingt frühzeitig prüfen, ob und wie das gewünschte Grundstück bebaubar ist.

Vier grundsätzliche Fragen beim Bauen

Wo darf gebaut werden? Was darf gebaut werden? Wie darf gebaut werden? Wer ist zuständig für die Beantwortung dieser Fragen? [Quelle: Michael Hauth: Vom Bauleitplan zur Baugenehmigung. Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Baunachbarrecht, 10. Auflage, München 2011]

Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht
Das Wo und das Was sind bundesweit einheitlich im Bauplanungsrecht geregelt. Antworten auf das Wie und Wer finden sich im Bauordnungsrecht, vor allem in den Landesbauordnungen. Liegt Ihr Grundstück in Bayern? Dann findet die Bayerische Bauordnung, kurz BayBO, Anwendung.

Sie wollen „nur“ ein bestehendes Gebäude entsprechend Ihrer Vorstellungen umbauen?
Bitte beachten Sie, dass sich die zuvor angeführten Fragen nicht nur beim Neubau eines Gebäudes stellen, sondern ebenfalls bei Um- oder Anbauten, bei Sanierungen sowie gegebenenfalls auch bei einer reinen Nutzungsänderung.

Bei der Prüfung von Grundstücksplänen, bei Bebauungsplänen, Ortssatzungen und sonstigen Unterlagen des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts werden Sie sich als Bauherr mit verschiedenen und teilweise neuen Begriffen beschäftigen müssen. Wenn Sie etwas nicht verstehen, fragen Sie bei Ihrem Architekten nach. Er steht Ihnen bei der Auswahl des richtigen Grundstücks als fachlich kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung.

Welches Baurecht gilt für mein Grundstück?

Erste Frage: Darf das Grundstück bebaut werden? Und wenn ja, wie?

Eins vorab: In Deutschland gibt es kein Grundstück, das planungsrechtlich nicht erfasst ist.
Bevor Sie sich für ein Baugrundstück entscheiden oder mit der konkreten Planung für ein Haus beginnen, steht immer die Frage, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist und wenn ja, was dort gebaut werden darf. Eine Antwort gibt das Bauplanungsrecht, das bundesweit einheitlich im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt ist. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie die Planzeichenverordnung (PlanZV) konkretisieren bzw. ergänzen das Baugesetzbuch. Erst wenn diese Rahmenbedingungen geklärt sind, können Sie mit Überlegungen beginnen, wie gebaut werden soll. Die Grafik (Abb. 1) zeigt, wie beispielsweise die Grundstücke einer Gemeinde bauplanungsrechtlich einzuordnen sind. Grundsätzlich bebaubar ist der Innenbereich einer Gemeinde. Der Außenbereich, also der Bereich außerhalb des Gemeindegebietes hingegen ist grundsätzlich von einer Bebauung freizuhalten. Vorhaben im Außenbereich können nur unter eng definierten Rahmenbedingungen realisiert werden.

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Wo liegt mein Grundstück?

Grundsätzlich sind sechs baurechtliche Situationen denkbar.

1. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans

Ob und was gebaut werden darf, richtet sich in diesem Fall nach den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Grafik (Abb. 2) zeigt, wie ein Bebauungsplan aussehen könnte.

§ 30 Abs. 1 BauGB, die hier anzuwendende Rechtsnorm, regelt, dass Vorhaben zulässig sind, wenn sie den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen. Ein Bebauungsplan ist ein „qualifizierter Bebauungsplan“, wenn er mindestens Festsetzungen beinhaltet

  • zur Art der baulichen Nutzung,
  • zum Maß der baulichen Nutzung,
  • zur überbaubaren Grundstücksfläche,
  • zu den örtlichen Verkehrsflächen.

2. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans

Ein „einfacher Bebauungsplan“, § 30 Abs. 3 BauGB, enthält wenigstens eine der zuvor angeführten vier Mindestfestsetzungen. Oftmals finden „einfache Bebauungspläne“ Anwendung in bereits bebauten Ortsteilen oder Quartieren, wo lediglich einzelne Aspekte übergreifend zu regeln sind. Neben den einzelnen Festsetzungen richtet sich alles Weitere nach § 34 bzw. § 35 BauGB.

3. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Diese Sonderform eines Bebauungsplans kommt zum Einsatz, wenn ein Projekt von einem Vorhabenträger, meist ein Investor, verwirklicht werden soll. Herzstück dieser Planung ist der sogenannte Vorhaben- und Erschließungsplan, der konkret auf das Projekt abgestimmt ist. Sowohl Planungs- als auch Erschließungskosten werden zumindest teilweise vom Vorhabenträger übernommen. Diese, ebenso wie zeitliche Bindungen, sind Gegenstand des Durchführungsvertrags, der zwischen Vorhabenträger und Kommune geschlossen wird. Zu beachten gilt, dass auch einzelne Flächen außerhalb des eigentlichen Vorhaben- und Erschließungsplans in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden können. Auf diesen Flächen richtet sich dann die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach den Vorgaben des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§ 12 BauGB, § 30 Abs. 2 BauGB).

4. Das Grundstück liegt im Bereich eines Bebauungs- plans, der gerade aufgestellt wird, oder bestehendes Baurecht soll durch einen Bebauungsplan verändert werden

Dann ist wichtig zu wissen, dass es auch während der Aufstellung möglich ist, ein Bauvorhaben zu genehmigen. Voraussetzung ist, dass das Vorhaben dem künftigen Bebauungsplan nicht widerspricht. Um dies beurteilen zu können, muss der Bebauungsplan „Planreife“ erlangt haben. Wann das der Fall ist, regelt § 33 BauGB. Sobald die „Planreife“ vorliegt, hat ein Bauwerber sogar Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung, vgl. § 33 BauGB.

5. Das Grundstück liegt innerhalb von „im Zusammenhang bebauten Ortsteilen“, das heißt im „unbeplanten Innenbereich“

In diesem Bereich ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“, das heißt:

  • nach Art und Maß der baulichen Nutzung,
  • nach seiner Bauweise und nach
  • der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.

6. Das Grundstück liegt im Außenbereich

Alle Flächen, die weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes noch im „unbeplanten Innenbereich“ liegen, werden gemäß § 35 BauGB als „Außenbereich“ bezeichnet; so gibt es keine Fläche, die nicht irgendeinem Bereich zugeordnet ist. Vorhaben im Außenbereich unterliegen eng definierten Rahmenbedingungen. Man unterscheidet drei Gruppen von Vorhaben:

  • privilegierte Vorhaben, § 35 Abs. 1 BauGB,
  • sonstige Vorhaben, § 35 Abs. 2 BauGB,
  • Sondertatbestände des § 35 Abs. 4 BauG.

Privilegierte Vorhaben sind im § 35 Abs. 1 BauGB abschließend aufgezählt. Diesen Vorhaben stehen keine „öffentlichen Belange“ entgegen – eine Schlüsselvoraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit.

Sonstige Vorhaben sind Einzelfallentscheidungen und absolute Ausnahmen. Die Rechtsprechung ist hier sehr streng, die Möglichkeiten sehr begrenzt.

Sondertatbestände bilden die dritte Gruppe. Aufgrund der recht engen Rahmenbedingungen im Außenbereich wurde die Zulässigkeit bestimmter Fälle, die ihrer Art nach eigentlich zu den „Sonstigen Vorhaben“ zählen, gesondert geregelt. Hier finden sich Vorhaben wie die Umwandlung von landwirtschaftlichen Gebäuden in Wohngebäude oder in gewerbliche Bauten, die Erweiterung zulässig errichteter Wohngebäude, die Neuerrichtung von Wohngebäuden oder eine Teilprivilegierung eines gewerblichen Betriebs.

Ortssatzungen – „sonstige ortsrechtliche Bauvorschriften“
Neben den Festsetzungen eines Bebauungsplans und den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung sind – soweit vorhanden – sonstige ortsrechtliche Bauvorschriften zu beachten. Sie gelten entweder für einen bestimmten Bereich einer Kommune oder für den gesamten Ort. Beispiele hierfür sind eine Stellplatzsatzung oder eine Einfriedungssatzung. Die Stellplatzsatzung regelt die Anzahl der Stellplätze pro Einheit, bei der Einfriedungssatzung geht es unter anderem um die Höhe und Art eines Zauns oder einer Begrenzungsmauer. Geregelt ist unter Umständen ebenfalls, ob und wie Dachgauben zu gestalten sind. In jedem Fall liegen alle Ortssatzungen, die für das Bauvorhaben eine Rolle spielen können, bei der jeweiligen Kommune zur Einsicht vor.

Die Genehmigung des Bauvorhabens
Grundvoraussetzung für eine Genehmigung ist in allen Fällen, dass

  • die Erschließung des Baugrundstücks gesichert ist,
  • gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt werden und
  • das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.

In einem Bebauungsplan haben die beiden letzten As- pekte bereits während der Planaufstellung Berücksichtigung gefunden. Liegt Ihr Grundstück im Bereich eines Bebauungsplans, so können Sie diesen bei Ihrer Kommune einsehen. Bei seiner Durchsicht werden Sie sicher auf einige im Folgenden vorgestellte Angaben stoßen. Diese Parameter sind auch für den „unbeplanten Innenbereich“ von Bedeutung. Sie sind maßgeblich bei der Beurteilung, ob sich eine gewünschte Bebauung „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“, § 34 Abs. 1 Baugesetzbuch BauGB.

Wie darf ich mein Grundstück nutzen?

„Art der baulichen Nutzung“
Im Regelfall ist die gesamte Fläche einer Kommune in einem Flächennutzungsplan abgebildet; auch ihn können Sie bei Ihrer Kommune einsehen. Die für eine Bebauung vorgesehenen Flächen sind gemäß §§ 1–15 BauNVO dort entweder

  • nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung, als Bauflächen, oder
  • nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung, als Baugebiete, dargestellt:

TABELLE/BILD

Wie ist Ihr Grundstück dargestellt?
Bei der Beurteilung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sind die zuvor genannten Darstellungen in jedem Fall zu beachten. Denn: Welche Nutzung Sie für Ihr Baugrundstück vorsehen dürfen, hängt davon ab, welche Baufläche bzw. welches Baugebiet im Flächennutzungsplan dargestellt bzw. im Bebauungsplan festgesetzt ist.

Ferner erhalten Sie so Hinweise, welche Abstände zu den Nachbarn einzuhalten sind. Die Bebauungspläne einer Kommune werden aus dem Flächennutzungsplan entwickelt; sie konkretisieren dessen Vorgaben.

Ein „Reines Wohngebiet“ beispielsweise dient ausschließlich dem Wohnen; deshalb sind dort prinzipiell nur Wohngebäude zulässig. Zudem sind „ausnahmsweise“, gemäß § 3 BauNVO, dem Wohnen zugeordnete Funktionen zulässig, wie Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe; beide müssen jedoch der Deckung des täglichen Bedarfs der dort ansässigen Bewohner dienen.

In einem „Allgemeinen Wohngebiet“ hingegen sind gemäß § 4 BauNVO über das Wohnen hinausreichende Nutzungen möglich, wenn sie mit diesem verträglich sind. Aus diesem Grund können dort bestimmte Läden, Gastronomiebetriebe, nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke angeordnet sein.

Wie groß darf mein Gebäude sein?

Was bezeichnet das „Maß der baulichen Nutzung“?
Unter dem „Maß der baulichen Nutzung“ sind Maßvorgaben zusammengefasst, die im weitestgehenden Sinn das mögliche Bauvolumen auf einem Grundstück definieren, vgl. §§ 16 – 21 BauNVO. Diese Regelungen werden im Folgenden etwas vereinfacht vorgestellt.

Geschossfläche (GF)
Die Geschossfläche wird in allen Vollgeschossen nach deren Außenmaßen ermittelt. Was ein Vollgeschoss ist, regelt die Bayerische Bauordnung in Art. 83 Abs. 7 BayBO i. V. mit Art. 2 Abs. 5 BayBO alter Fassung.

Beispiel: Ein Gebäude ist 12,5 m lang und 10 m tief, relevant sind hier die Außenmaße, und es hat vier Vollgeschosse. Die Fläche eines Geschosses, also dessen Geschossfläche, ist 12,5 x 10 m und somit 125 m2; die Summe aller Geschossflächen beträgt 4 x 125 m2, also 500 m2.

Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche, bezogen auf die Quadratmeter der Grundstücksfläche, zulässig sind; es handelt sich hierbei um eine relative Angabe.

Beispiel: Ein Baugrundstück besitzt eine Fläche von 1000 m2, als GFZ ist 0,5 vorgesehen. Daraus resultiert, dass die Summe aller Geschossflächen sämtlicher Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden, insgesamt maximal 500 m2 betragen darf, 50 % von 1000 m2 bzw. 1000 m2 x 0,5. Folglich dürfte man z. B. ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m2 Geschossfläche pro Geschoss errichten, 4 x 125 m2 = 500 m2. Voraussetzung ist natürlich die Erlaubnis für vier Geschosse.

Baumassenzahl (BMZ)
Auch die Baumassenzahl ist, vergleichbar der GFZ, eine Verhältnisangabe. Sie zeigt, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Auch sie ist nach den Außenmaßen zu berechnen. Grundlage sind sämtliche Volumina aller auf dem Baugrundstück vorhandener bzw. geplanter Gebäude. Die BMZ wird meist in Zusammenhang großvolumiger Hallen- oder Lagerbauten gewählt.

Beispiel : Auf einem 1000 m2 großen Baugrundstück darf bei einer BMZ von 0,9 eine Gesamtkubatur von 900 m3 untergebracht werden (90 % von 1000 m2/1000 m2 x 0,9). Dies entspricht z. B. einer Halle mit 30 m Länge, 10 m Breite und 6 m Höhe (30 x 10 x 3 m = 900 m3). Relevant sind wiederum die Außenmaße.

Grundfläche (GR)
Die zulässige Grundfläche ist der Anteil eines Baugrundstücks in Quadratmetern, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Anders als bei der Geschossfläche wird hier von der Fläche ausgegangen, die sich durch die senkrechte Projektion der Baukörper ergibt.

Beispiel Ist ein Baukörper 15 m lang und 10 m tief, so beträgt dessen Grundfläche 150 m2, 15 x 10 m = 150 m2. Seine Höhe und die Anzahl seiner Geschosse spielen hierbei keine Rolle.

Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ gibt das Verhältnis der überbaubaren Grundfläche zur vorhandenen Grundstücksfläche an.

Beispiel: Bei einer GRZ von 0,25 wären 25 % der Grundstücksflä-che überbaubar. Beträgt die Grundstücksfläche 1000 m2, so dürften 250 m2 der Fläche überbaut werden (1000 m2 x 0,25). Es dürfte also dort z. B. ein Gebäude mit der senkrechten Projektion 10 x 25 m errichtet werden: Die Höhe findet auch bei dieser Berechnung keine Berücksichtigung. Die Zahl der Vollgeschosse Was ein Vollgeschoss ist, regelt die jeweilige Landesbauordnung, in Bayern die Bayerische Bauordnung in Art. 83 Abs. 7 BayBO i. V. mit Art. 2 Abs. 5 BayBO alter Fassung. Die Höhe der baulichen Anlagen Diese Angabe setzt die absolute Höhe einer baulichen Anlage fest, manchmal differenziert in Trauf- und Firsthöhe. Hierfür ist ein Bezugspunkt bestimmt, von dem aus die Höhe zu messen ist.

In welcher Bauweise müssen Gebäude errichtet werden?

Ausschlaggebend für die Bauweise wie auch für die „überbaubare Grundstücksfläche“ sind die Festsetzungen des Bebauungsplans oder die bauliche Struktur der näheren Umgebung. Die einzuhaltenden Grenzabstände ergeben sich aus den bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften, in Bayern Art. 6 BayBO, sowie gegebenenfalls aus den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die folgenden Begrifflichkeiten sind hierbei von Bedeutung.

Was versteht man unter „Bauweise“?
Ist das betrachtete Bauland parzelliert, also in Grundstücke eingeteilt, kann man prinzipiell zwischen offener und geschlossener Bauweise differenzieren, vgl. § 22 BauNVO. Auch Kombinationen und Zwischenformen, wie eine halb offene Bauweise, sind möglich. Beurteilungskriterium ist, neben der Länge der Baukörper, deren seitlicher Abstand zu den Grundstücksgrenzen. Hintergrund der Betrachtung ist der Abstand der einzelnen Gebäude zueinander und die sich daraus ergebende städtebauliche Ordnung, die z. B. das Straßenbild oder das Quartier prägt.

„Offene Bauweise“
In der offenen Bauweise finden sich Gebäude mit seitlichen Grenzabständen, das heißt die Baukörper stehen mit einem gewissen Abstand zueinander. Die Länge der einzelnen Baukörper darf höchstens 50 m betragen. Gebäude in offener Bauweise werden errichtet als

Einzelhäuser: Der Begriff „Einzelhaus“ ist nicht mit „Einfamilienhaus“ gleichzusetzen, auch ein „Hochhaus“ kann ein Einzelhaus sein.

Doppelhäuser: Ein Doppelhaus im Sinne dieser Vorschrift setzt immer zwei an einer Grundstücksgrenze überwiegend zusammengebaute Haushälften voraus. Sind die zwei Haushälften eines „Doppelhauses“ nicht durch eine Grundstücksgrenze geteilt, handelt es sich um ein Einzelhaus.

Hausgruppen: Bei Reihenhäusern handelt es sich im Regelfall um eine „Hausgruppe“.

„Abweichende Bauweise“ bzw. „halb offene Bauweise“
Sind Gebäude beispielsweise nur einseitig mit Abstand zur Nachbargrenze errichtet, mit den anderen Gebäudeseiten stehen sie jedoch auf den Grundstücksgrenzen, spricht man von einer „abweichenden Bauweise“ oder, in diesem Fall, von einer „halb offenen Bauweise“.

„Geschlossene Bauweise“
In der „geschlossenen Bauweise“ sind die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand und unmittelbar auf den Nachbargrenzen errichtet, also Wand an Wand. Hierbei handelt es sich um eine zwingende Vorschrift. Das städtebauliche Ziel dieser Bauweise sind ein geschlossener Baublock bzw. bei zweiseitigem Anbau eine geschlossene Straßenrandbebauung.

Auf welcher Fläche des Grundstücks darf mein Gebäude errichtet werden?

Was bedeutet „überbaubare Grundstücksfläche“?
Die Festsetzung einer „überbaubaren Grundstücksfläche“ definiert, auf welchem Grundstücksteil ein Gebäude errichtet werden darf. Sie kann auch mittelbar die Stellung der Gebäude festlegen. Die überbaubare Grundstücksfläche wird festgesetzt mithilfe von

  • Baulinien,
  • Baugrenzen,
  • Bebauungstiefen.

Auf diese Weise werden sogenannte Baufenster definiert, in denen die Gebäude zu errichten sind. Bitte beachten Sie, dass die Fläche der Baufenster in der Regel größer ist als das tatsächlich zur Verfügung stehende Baurecht. Hintergrund ist, bei der Anordnung des Gebäudes auf dem Grundstück eine gewisse Freiheit zu ermöglichen.

Die Baulinie
Ist eine Baulinie festgesetzt, so ist genau bis an diese Linie zu bauen. Ein Vor- und Zurücktreten von Gebäude-teilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Gestalterisches Ziel dieser Festsetzung ist beispielsweise, eine durchgängige Gebäudeflucht in einem Straßenraum zu erreichen.

Die Baugrenze
Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen die Gebäude bzw. Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vor- und Zurücktreten in geringfügigem Ausmaß ist zulässig. Auf einer durch Baugrenzen definierten Fläche kann ein Gebäude frei positioniert werden. Dennoch ist zu beachten, dass die vorgeschriebenen Abstandsregeln eingehalten werden müssen.

Die Bebauungstiefe
Ist eine Bebauungstiefe festgesetzt, so wird diese, in der Regel bezogen auf die tatsächliche Straßengrenze, ermittelt. Gegebenenfalls kann ein Bebauungsplan auch einen anderen Bezug festsetzen. Die Bebauungstiefe ist mit der hinteren Baugrenze gleichzusetzen. Sie trägt dazu bei, den rückwärtigen Teil eines Baugrundstücks von Bebauung frei zu halten.

Bauliche Anlagen, die auf dem „nicht überbaubaren Grundstücksteil“ zulässig sind
Wenn ein Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen unter anderem zugelassen werden:

  • Nebenanlagen (vgl. § 14 BauGB) und
  • bauliche Anlagen, die nach Landesrecht, in Bayern also in der Bayerischen Bauordnung, Art. 6 Abs. 9 BayBO, in den Abstandsflächen zulässig sind bzw. zugelassen werden können.

Weiterführende Informationen zum Bauplanungsrecht:

Starthilfe für Bauherren
Tipps, Ratschläge und Informationen für Bauherren sind beim Bayerischen Staatsministerium des Innern als PDF-Datei kostenfrei herunterzuladen unter www.innenministerium.bayern.de/service/publikationen, Rub- rik „Bauen Baurecht“, oder www.verwaltung.bayern.de/egov-portlets/xview/Anlage/2143908/Starthilfe%20f%FCr%20Bauherren.pdf.

Michael Hauth: Vom Bauleitplan zur Baugenehmigung. Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Baunachbarrecht, 10. Auflage, München 2011

Gesetzestexte, z. B. Baugesetzbuch BauGB, Bayerische Bauordnung BayBO etc.: www.stmi.bayern.de/bauen/baurecht/baurecht/ oder www.gesetze-im- internet.de/ (jeweils kostenfrei herunterzuladen)