Bayerische Bauordnung (BayBO)

Die Bauordnungen der Länder basieren auf der Musterbauordnung (MBO), die von der Bauministerkonferenz erstellt und ständig aktualisiert wird. Die MBO selbst hat keinen Rechtscharakter, gewährleistet jedoch, durch die Übernahme der Vorschriften in die Länderbauordnungen, dass das Schutzniveau bundesweite ähnlich ausformuliert wird. Für die Länder besteht die Möglichkeit, die Regelungen auf Besonderheiten und Anforderungen des jeweiligen Bundeslandes abzustimmen.

Ihren Ursprung haben die heutigen Bauordnungen in den zunehmenden Sicherheitsanforderungen an Bauwerke, insbesondere im Brandschutz. Die Wurzeln reichen bis ins Mittelalter zurück, als Städte und zugleich die Brandgefahr mehr und mehr wuchsen. Am obersten Ziel der Bauordnungen hat sich bis heute nichts geändert: Die Abwehr von Gefahren für Leben und Gesundheit steht an erster Stelle.

Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bauen und Verkehr (StMB) stellt auf seiner Homepage hilfreiche Dokumente zur BayBO zur Verfügung. An dieser Stelle finden Sie auch die Vollzugshinweise zu den verschiedenen Fassungen der BayBO. Insbesondere möchten wir auf die "häufig gestellten Fragen" hinweisen. Die im dortigen Downloadbereich eingestellten FAQs beziehen sich u.a. auf die BayBO und die GaStellV.

Die Bayerische Architektenkammer hat in Abstimmung mit dem Ministerium für Wohnen, Bauen und Verkehr (ehem. OBB) zu  relevanten Themen der BayBO Merkblätter erarbeitet.

Novellen des Bauordnungsrechts 2025 und 2026

BayBO-Novelle 01.01.2026. - im Fokus: Anwendung der Baugestaltungssatzungen und Implementierung des „Bau-Turbo"

Kommunale Baugestaltungssatzung
Bislang regelte Art. 81 Abs. 5 BayBO, dass die in Art. 81 Abs. 1 BayBO definierten örtlichen Bauvorschriften einem Vorhaben gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO, also einem Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken bzw. dem Einbau weiterer Wohnungen, nicht entgegenstehen. Zum 01.01.2026 verschwand die Baugestaltungssatzung (Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO) aus der Aufzählung in Art. 81 Abs. 5 BayBO: Ab dem 01.01.2026 müssen die örtlichen Baugestaltungssatzungen, soweit welche existieren, bei den oben genannten Vorhaben wieder beachtet werden. Hintergrund war insbesondere die kontroverse Diskussion zu den nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO verfahrensfrei gestellten Dachgauben.
Bei Anzeige solcher Vorhaben vor dem 01.01.2026, gilt jedoch die bisherige Regelung. Erst Vorhaben mit Anzeige in 2026 müssen die örtlichen Baugestaltungssatzungen wieder beachten.

Bauordnungsrechtliche Konsequenzen des „Bau-Turbo“
Seit 30.10.2025 ist der „Bau-Turbo“ in Kraft. Zentral sind § 246 e, § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b BauGB. § 36a BauGB regelt die Zustimmung der Gemeinde. Dies wirkt sich auch auf die Verfahren nach BayBO aus, was den neuen Art. 82c BayBO erforderlich macht.

Hier finden Sie die Langfassung der Meldung aus unseren Medien. 

Sowohl das Bundesbauministerium als auch das Bayerische Bauministerium haben FAQs zu Umsetzungsfragen des "Bau-Turbo" verfasst: 
FAQ des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr
FAQ des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen

 

BayBO-Novelle zum 01.10.2025 auf Grundlage des "Ersten Modernisierungsgesetz Bayern"

Die Neuerungen betreffen das Stellplatz- und Spielplatzrecht sowie das kommunale Satzungsrecht. Ebenfalls zu diesem Tag novelliert wurde die Garagen- und Stellplatzverordnung, GaStellV. Hilfreich sind die "Fragen und Antworten zur Änderung im gemeindlichen Satzungsrecht", herausgegeben vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr sowie die Vollzugshinweise. 

 

BayBO-Novelle zum 01.08.2025 - „Drittes Modernisierungsgesetz Bayern“

Diese Novelle betrifft einmal mehr die verfahrensfreien Bauvorhaben, Art. 57 BayBO. Ebenfalls überarbeitet wurde die Verordnung über die Feuerbeschau (FBV). Ausführliche Informationen finden Sie in den "News" auf der Website "Normung und Standards" unter "Architektur und Technik" oder ganz einfach hier klicken ...

Hier noch die entsprechende Ausgabe des „Bayerischen Gesetz- und Verordnungsblatts“ sowie die fortgeschriebene Synopse.

 

BayBO-Novelle zum 01.01.2025 - "Erstes und Zweites Modernisierungsgesetz Bayern"

Zu dieser sehr umfassenden Änderung der BayBO haben wir für Sie ausführliche Informationen zusammengestellt. Ebenso sind novellierten Inhalte in dieser Synopse zu finden. Hilfreich sind auch die Vollzugshinweise des Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr. 

Verordnungen im Zusammenhang mit der BayBO

Ergänzend zur BayBO werden weitere Verordnungen durch das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bauen und Verkehr erlassen. Diese können für die Bearbeitung von Projekten in gleichem Maß wie die BayBO relevant sein. Einige der Verordnungen sind auf bestimmte Gebäudetypologien ausgerichtet (z.B. Beherbergungsstättenverordnung, BStättV) - Stichwort: "geregelte Sonderbauten".
Andere beziehen sich auf bestimmte Arten der Nutzung (z.B. die Garagen- und Stellplatzverordnung, GaStellV).

Ferner enthält das Bauordnungsrecht auch Vorschriften zu bestimmten sicherheitstechnischen Anlagen, z.B. Sprinkleranlagen oder Brandmeldeanlagen. Um den Betrieb dieser Anlagen sicherzustellen, ist deren Prüfung in der Sicherheitsanlagen-Prüfverordnung (SPrüfV) geregelt.

Eine Liste der Verordnungen sowie weiterführende Informationen finden Sie hier
Hinzuweisen ist auch auf die dort hinterlegten sehr hilfreiche Rundschreiben des Bayerischen Bauministeriums, z.B. das Schreiben "Brandschutz in bestehenden Gebäuden".

Bauvorlagenverordnung, BauVorlV

Neben der Bayerischen Bauordnung zählt die Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) zu den zentralen Regelungen des Bauordnungsrechts. 

Inzwischen besteht bei fast allen Bauaufsichtsbehörden die Möglichkeit, den Bauantrag mittels der entsprechenden Online-Formulare digital einzureichen. Rechtliche Grundlage für die Einreichung digitaler Anträge und Anzeigen ist die Digitale Bauantragsverordnung (DBauV), die von der BayBO und der BauVorlV abweichende Zuständigkeits- und Formvorschriften enthält. Weitere Informationen zum Digitalen Bauantrag finden Sie auf der Website des Bayerischen Bauministeriums sowie auch auf unserer Website zum digitalen Baugenehmigungsverfahren.

BayTB - Technische Baubestimmungen

Die Technischen Baubestimmungen beinhalten technische Regeln für die Planung, Bemessung und Konstruktion baulicher Anlagen. Die vom Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr öffentlich bekanntgemachten Technischen Baubestimmungen sind zu beachten. Sie konkretisieren die BayBO. Informationen hierzu finden Sie hier. 
Kraft Gesetzes ist ein Abweichen von den Technischen Baubestimmungen möglich, wenn mit einer anderen Lösung in gleichem Maße die allgemeinen Anforderungen des Art. 3 Satz 1 BayBO erfüllt werden und in der Technischen Baubestimmung eine Abweichung nicht ausgeschlossen ist, vgl. Art. 81a Abs. 1 Satz 2 BayBO. Eine Abweichungsentscheidung nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist nur dann zu treffen, wenn mit einer Abweichung von den Technischen Baubestimmungen auch eine Abweichung von einer Anforderung des materiellen Bauordnungsrechts verbunden ist.

Die aktuellen BayTB sowie weitere Hinweise finden Sie auf der entsprechenden Seite des Bayerischen Ministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr.

Sonstige Bestimmungen

Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr hat für zwei spezielle Typen von baulichen Anlagen Richtlinien bekannt gemacht. Dies sind die Richtlinie über die bauaufsichtliche Behandlung von Hochhäusern und die Richtlinie über den Bau und den Betrieb fliegender Bauten. Die Richtlinien regeln den bauaufsichtlichen Vollzug. 
Nicht unerwähnt bleiben soll auch die Hochhausrichtlinie, HHR. Hier die Bekanntmachung zur baulichen Behandlung von Hochhäusern sowie die entsprechende Anlage. 

Zugriff auf Kommentare im Bau- und Architektenrecht sowie auf DIN-Normen

Kenntnisse in den für Architekten aller Fachrichtungen relevanten Rechtsgebieten sind für die Berufsausübung elementar. Gemeinsam mit den Verlagen CH. Beck und rehm hat die Bayerische Architektenkammer einschlägige Literatur in eigenen Online-Modulen veröffentlicht. Weitere Informationen finden Sie hier.

Neben den Gesetzen und Verordnungen sind Normen beim Planen und Bauen von Bedeutung. Auch zu diesem Thema konnten Länderarchitektenkammern und Bundesarchitektenkammer mit DIN Media ein besonderes Angebot für Architektinnen und Architekten aushandeln: das Normenportal Architektur. Das Online-Portal bietet Zugriff auf rund 500 für das Planen und Bauen zentrale DIN-Normen. Das Portal wird regelmäßig aktualisiert. Überholte Normen, die - z.B. als Technische Baubestimmungen - immer noch von Belang sind, finden sich im dortigen Archiv.

Und noch ein Tipp ...

Um immer aktuell zu sein, ist es - gerade in Anbetracht der vielen Novellierungen - ratsam, die Gesetze digital aufzurufen. Die bayerischen Gesetze finden sich unter www.gesetze-bayern.de. Gesetze auf der Bundesebene sind unter www.gesetze-im-internet.de zu finden. 

Informationen zum Bereich Normung finden Sie auf unserer Website "Normen und Standards". Hier sind auch weitere "News" und die unter der Rubrik "Neues aus der Normung" im DAB-Regionalteil Bayern bzw. DABonliche erschienenen Beiträge - abgelegt nach Schlagworten - zu finden. 

Fragen?

Haben Sie noch Fragen zum Bauordnungsrecht oder Anregungen?
Dann schreiben Sie uns doch eine Mail an anfrage-at@remove-this.byak.de. 
Gerne unterstützen wir Sie bei allen Themen rund um BayBO, BayTB ... 

Ihre Ansprechpartnerin

Dipl.-Ing. Univ.
Jutta Heinkelmann

Architektin, Stadtplanerin, Referentin Wohnen, Standards, Normen

Tel.: +49 89 139880-14