Bauplanungsrecht

Zum 30.10.2025 sind die bauplanungsrechtlichen Neuerungen des sogenannten „Bau-Turbo“ in Kraft getreten. Stellvertretend für die Länderarchitektenkammern nahm die BAK zu den beabsichtigten Neuerungen wiederholt Stellung. Zusammen mit anderen Verbänden wurden Forderungspapiere erstellt. BAK-Präsidentin Andrea Gebhard brachte die Aspekte des Berufsstandes in der Anhörung vor. Leider blieben die Vorschläge weitestgehend ungehört.

Unter dem „Bau-Turbo“ werden im Wesentlichen der neue § 246e BauGB „Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau“, der neu gefasste § 31 Abs. 3 BauGB „Ausnahmen und Befreiungen“ und der neue § 34 Abs. 3b BauGB „Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ verstanden. Ergänzt werden die Bestimmungen durch den neuen § 36a BauGB, der die Zustimmung der Gemeinde regelt.

Zu § 246e BauGB, der befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau
Hauptkritikpunkt ist der neue § 246e BauGB. Mit dieser zeitlich bis zum 31.12.2030 befristeten Regelung können Gebäude zu Wohnzwecken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) und im Innenbereich (§ 34 BauGB) zugelassen werden, die von den Vorschriften des BauGB oder den aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften abweichen. Bedingung ist jedoch, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Eine Übereinstimmung mit den Grundzügen der Planung und der städtebaulichen Ordnung ist hingegen nicht mehr Voraussetzung. Dies bedeutet, dass im Prinzip weder die Festsetzungen eines Bebauungsplans noch andere städtebauliche Planungen und Untersuchungen die Zulassungsmöglichkeiten einschränken. Erforderlich ist jedoch die Zustimmung der Gemeinde. Diese Zustimmung reicht über eine reine Ermessensentscheidung der Verwaltung hinaus. Die Gemeinde kann – und sollte – sich bei ihrer Zustimmung daher durchaus an der von ihr beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung orientieren oder spätestens jetzt derartige Untersuchungen anstellen.
Und: Die Regelung ist beschränkt auf die Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude, die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird oder der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.
Neben den Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bzw. des Innenbereichs ist der § 246e BauGB auch auf Flächen im Außenbereich, § 35 BauGB, anzuwenden. Hier besteht jedoch die Bindung, dass diese Flächen im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 oder § 34 zu beurteilen sind, also scheiden z.B. im Außenbereich liegende Splittersiedlungen in diesem Zusammenhang aus. Ein räumlicher Zusammenhang wird bis rund 100 m angenommen.

Zu § 31 Abs. 3 BauGB - Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans und § 34 Abs. 3b BauGB – Abweichen vom Grundsatz des Einfügens
Eine weitere Möglichkeit anderes Baurecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu schaffen, bietet der überarbeitete § 31 Abs. 3 BauGB. Dieser ermöglicht – wieder ist die Zustimmung der Gemeinde Voraussetzung – nicht nur im (atypischen) Einzelfall, sondern gleich in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen zu befreien, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Das Pendant zu § 31 Abs. 3 BauGB ist im Innenbereich § 34 Abs. 3b BauGB: „Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist“. In beiden Regelungen sind die Grundzüge der Planung als Kriterium nicht genannt.

Einschätzungen
Bei allen drei Regelungen haben die Gemeinden die Möglichkeit, über städtebauliche Verträge u.a. ein Baugebot oder eine Mindestanzahl von Wohnungen pro Gebäude sowie deren Beschaffenheit, z.B. die Barrierefreiheit, EOF-Förderung, zu verlangen.
Werden im Innenbereich mehrere sich nicht in die nähere Umgebung einfügende Wohngebäude über § 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht, kann eintreten, dass diese zukünftig für die nähere Umgebung prägend sind. Dann ist wohl entsprechendes Baurecht geschaffen und die Möglichkeit, auf die Bebauung über einen städtebaulichen Vertrag Einfluss zu nehmen nicht mehr gegeben.
Werden mehrere (nicht atypische) Gebäude im Geltungsbereich eines Bebauungsplans von relevanten Festsetzungen, z.B. zum Maß der Nutzung, befreit, so könnten weitere Grundstücksbesitzer mit Hinweis auf das Gebot der Gleichbehandlung vergleichbares Baurecht verlangen. Ab einem bestimmten Punkt wird das Vertrauen in die Festsetzungen nicht mehr gegeben ist und der Bebauungsplan Gefahr laufen, funktionslos zu werden.
Kritisch zu sehen ist sicherlich auch, der beschränkte zeitliche Rahmen, der der Gemeinde bis zur Abgabe ihrer Zustimmung oder Ablehnung zur Verfügung steht. In § 36a Abs. 1 BauGB ist die Fiktion der Zustimmung festgeschrieben, die nach drei Monaten ab Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde als gegeben angesehen wird. Auch die reduzierte Beteiligung von Öffentlichkeit und Trägern öffentlichen Belange wird als Nachteil gesehen. Zwar kann die Gemeinde, bevor sie zustimmt, der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme einräumen, der hierfür mögliche Zeitrahmen beträgt jedoch maximal ein Monat. Und dass Fachstellen im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens zu beteiligen sind, kann eine Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange nicht ersetzen.
Spannend bleibt abzuwarten, inwieweit sich u.a. das Gebot der Gleichbehandlung oder die Würdigung der nachbarlichen Belange auf die kommunale Planungsentscheidungen auswirken. Wie bei Aufhebung des § 13 b BauGB könnten auch die reduzierte Prüfung hinsichtlich der Umweltauswirkungen zu einem Stolperstein werden.
Im Rahmen ihrer Stellungnahmen, formulierten BAK und Länderarchitektenkammern die Befürchtung, dass durch die neu geschaffenen Regelungen weitere, bislang unversiegelte Flächen z.B. für Einfamilienhausgebiete erschlossen werden. Sie wiesen darauf hin, dass diese Entwicklung zu Lasten der Innenentwicklung und auf Kosten der Nachverdichtung geht, dass dem Flächenfraß und der Flächenbevorratung sowie einer damit verbundene Spekulation Vorschub geleistet wird und dass eine bauliche Entwicklung in Gang gesetzt wird, die einer qualitätvollen städtebaulichen Ordnung und Entwicklung zuwiderläuft sowie Strukturen manifestiert werden, durch die das Ortsbild der Gemeinden unwiderruflich und auf Dauer geschädigt wird.
Die Intention des „Bau-Turbo“ war, auf einfachem Weg bezahlbaren Wohnungsbau zu ermöglichen. Ob dieses Ziel und zu welchen Kosten dies mit dem „Bau-Turbo“ tatsächlich zu erreichen ist, darf kritisch hinterfragt werden. Aber lesen Sie selbst! Hier sind einige der Stellungnahmen sowie weitere Informationen: 
die BAK-Stellungnahme zum Kabinettsentwurf,
die BAK-Stellungnahme zum Referentenentwurf,
der gemeinsame Verbändeappell aus dem Jahr 2024 und
das Verbände-Forderungspapier zum "Bau-Turbo" sowie
der Gesetzesentwurf.

Sowohl das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr als auch das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung bieten eine Handreichung zur Umsetzung des "Bau-Turbo" aus: 
Unterlage/Bayerm
Unterlage/Bund 

Diesen und andere Beiträge finden Sie in den "News" auf unserer Website "Normung und Standards". 

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