zurück zur Übersicht

Wege zum eigenen Haus

Neubau eines Familienhauses, Moosach b. Grafing b. München, Gassner&Zarecky Architekten + Ingenieure Partnerschaft

Foto: Andreas Kellner

Freiheit für Träume

Eine eigene Immobilie bedeutet Freiheit, die Freiheit seine Träume zu verwirklichen. Denn jeder Mensch lebt, denkt und träumt anders und möchte gerne einen Teil seines Andersseins in seinem Haus oder in seiner Wohnung wiederfinden.

Doch wie lassen sich die persönlichen Vorstellungen am besten umsetzen? Woran muss bei Planung und Bau gedacht werden? Wie lassen sich die eigenen Wünsche mit den vorhandenen finanziellen Mitteln und mit den öffentlichen Vorgaben und Richtlinien für einen Neubau oder Umbau in Einklang bringen?

Was sehen Sie, wenn Sie die Augen schließen und an die eigenen vier Wände denken? Vielleicht eine Loftwohnung in der Stadt oder eher ein Bauernhaus auf dem Land? Ein Haus mit viel Glas und einem offenen Grundriss? Nachbarn und Freunde, mit denen Sie gemeinsam Sommerabende auf der Terrasse verbringen? Finden Sie zunächst heraus, was Sie wollen und was Sie brauchen, um sich in den eigenen vier Wänden wohlzufühlen – heute und in Zukunft.

Dass auf dem Weg zum Traumhaus Hürden genommen, Kompromisse eingegangen und zahlreiche Entscheidungen getroffen werden müssen, soll nicht unterschlagen werden. Aber gut informierte Bauherren, die wissen, was sie wollen und wie sie vorgehen müssen, werden ihr Ziel leichter und besser erreichen als Bauherren, die schlecht informiert sind und unbedarft loslegen. Bauen ist heute viel zu komplex, als dass man sich dabei allein auf sich selbst verlassen könnte. Mit kompetenten Partnern an Ihrer Seite gelingt es jedoch, Ihren individuellen Wohntraum umzusetzen.

Die folgenden Kapitel sollen Ihnen zeigen, wie das Planen und Bauen eines Hauses „funktioniert“, damit Sie denen, die Sie beauftragen, selbstbewusst gegenübertreten und fair mit Ihren Auftragnehmern zusammenarbeiten können.

Ein Rat an alle, die sich mit den Themen Planung, Bau, Umbau oder dem Erwerb einer Gebrauchtimmobilie beschäftigen, ist, sich Zeit zu nehmen und zuerst zu überlegen, was man eigentlich will. Der Traum vom Haus kennt viele Varianten. Es muss nicht immer das klassische Einfamilienhaus sein. Um Kosten zu sparen, bietet sich unter Umständen auch ein Reihen- oder Doppelhaus an. Wenn Sie gern gemeinschaftlich wohnen möchten, kann für Sie eine Bauherrengemeinschaft interessant sein. Oder es ist ein Mehrfamilienhaus denkbar, welches Sie nach Fertigstellung teilweise vermieten können.

Neu bauen oder lieber kaufen?

Es muss nicht unbedingt ein Neubau sein. Es gibt gute Gründe für ein Haus oder eine Wohnung aus "zweiter Hand". Für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie spricht oft der Preis, denn der Kaufpreis für ältere Häuser ist im Allgemeinen niedriger. Alte Häuser haben meist den Vorteil, dass sie in eine bereits gut funktionierende Wohnumgebung eingebettet sind. Es bestehen Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und es gibt Läden in der Nähe. Außerdem kann man sich bereits vor dem Kauf des Hauses und des Grundstücks ein Bild von den Nachbarn und der Umgebung machen – und dabei unmittelbar erleben, ob man sich hier gut aufgehoben fühlt. Bei bestehenden Gebäuden ist nicht nur ein Umbau denkbar, sondern auch ein Anbau oder sogar eine Änderung der bestehenden Nutzung. Nicht jede Baumaßnahme muss sofort erfolgen. Oft können Sie Ihr Projekt in mehreren Bauabschnitten nach und nach umsetzen.

Besser nichts überstürzen

Die Entscheidung für den Bau eines Hauses ist oft eine Entscheidung für Jahrzehnte, manchmal sogar für ein Leben.

Nehmen Sie sich deshalb Zeit für Ihre Überlegungen und lassen Sie sich frühzeitig von einem kompetenten Partner zu den Themen Grundstück und Bebaubarkeit, Bautyp und Funktionalität beraten. Wenn Sie sich über den Wert und den Zustand des von Ihnen ausgewählten Grundstücks oder der gebrauchten Immobilie nicht sicher sind, können Sie Haus und Grund professionell begutachten und bewerten lassen – durch einen Architekten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Kontaktdaten erhalten Sie über die Architektenkammern in den einzelnen Bundesländern oder bei der örtlichen Industrie- und Handelskammer.

Welche Zeiträume muss ich einplanen?
Vor der Planung durch den Architekten sollten Sie ungefähr ein Jahr als Vorbereitungszeit einplanen. Allein das Vergleichen von Grundstücken und Bauten, das Abwägen und Verwerfen von Entschlüssen erfordert Zeit. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks sollte möglichst frühzeitig geklärt werden, weil davon die Dauer des Genehmigungsverfahrens abhängt und sich diese unmittelbar auf die Finanzierung auswirkt. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob ein Grundstück bebaubar ist, kann dies verbindlich über eine Bauvoranfrage (Vorbescheid nach Art. 71 Bayerische Bauordnung BayBO) geklärt werden. Das ist z. B. bei einem Grundstück, das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der Fall. Einen entsprechenden Antrag auf Vorbescheid können Sie bereits vor dem Kauf des Grundstücks stellen. Sie können sich dafür von einem Architekten beraten lassen, der dann direkt Kontakt mit den Behörden aufnimmt.

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, das im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt, Sie keinen sogenannten Sonderbau nach der Bayerischen Bauordnung planen, zudem die Erschließung gesichert ist und Sie beabsichtigen, sich an die Vorgaben des Bebauungsplans zu halten, ist eine Umsetzung Ihres Bauvorhabens relativ schnell möglich. Für die konkreten Planungen inklusive Finanzierungsvereinbarungen und die Vorlage aller erforderlichen Unterlagen sollten Sie zusätzlich ein weiteres halbes Jahr einplanen. Erst dann kann der erste Spatenstich erfolgen.

Realistisch bleiben: Was kann ich mir leisten?

Der Grundstückspreis und die Baukosten spielen eine wichtige Rolle bei der Suche nach dem passenden Grundstück. Klären Sie mit Ihrer Bank frühzeitig, welchen finanziellen Spielraum Sie haben, was Sie sich leisten können. Baufinanzierungen werden von Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen angeboten. Es empfiehlt sich, die verschiedenen Angebote der Gesellschaften sorgfältig zu prüfen und zu vergleichen. Kalkulieren Sie bei den zu erwartenden Gesamtkosten realistisch und planen Sie auf jeden Fall eine Reserve ein, um für unerwartete Änderungen einen finanziellen Puffer zu haben. Auch Bauneben- und Baufolgekosten sollten Sie unbedingt berücksichtigen.

Kalkulieren Sie, ob Sie

  • die zu erwartenden Gesamtkosten für das Grundstück und das Bauvorhaben (inklusive Bauneben- und Baufolgekosten)
  • durch Eigenmittel und
  • durch Fremdmittel (z. B. einen Kredit),
  • bei einer tragbaren monatlichen Belastung

finanzieren können.

Zu den Gesamtkosten zählt z. B. nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück, sondern dazu gehören alle Kosten, die beim Erwerb des Grundstücks zusätzlich anfallen, wie Makler- und Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer. Berücksichtigen Sie beim Bau des geplanten Wohngebäudes mit allen Installationen und der Grundausstattung (Anstriche, Fliesen, Böden) ebenfalls die Ausgaben für Einbauten, Ausstattungen und Möbel, die Sie anschaffen möchten, denn dafür fehlen am Ende oft die erforderlichen Reserven. Zu den Erschließungskosten (Straße, Wasser, Kanal, Strom, Gas) rechnen Sie nicht nur die Anschlussbeiträge und -gebühren, welche die Kommunen oder Versorgungsunternehmen erheben, sondern ebenfalls Kosten für die Erschließungsanlagen auf dem eigenen Grundstück hinzu, wie z. B. für Gehwege, Hofzufahrten, Klärgruben.

Zu den Baunebenkosten oder sonstigen mit dem Bauvorhaben verbundenen Kosten zählen z. B. die Honorare für Architekten und Ingenieure, Kosten zur Kreditbeschaffung und laufende Zinsen. Gebühren für Genehmigungen, Vermessungen, Sachverständige, Versicherungen etc. sind ebenfalls anzusetzen.

Ein Architekt kann Ihnen bei der Kostenschätzung für Ihr Bauvorhaben und der Ermittlung der Gesamtkosten behilflich sein.

Weitere Informationen zur Ermittlung der Gesamtkosten und zur Lastenberechnung erhalten Sie in der Broschüre „Starthilfe für Bauherren“ im Abschnitt „Finanzierung“, S. 8 –14. Diese Information der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern können Sie kostenfrei unter www.bestellen.bayern.de als PDF-Datei herunterladen.

Wie und wo möchten wir wohnen?

Wo wollen Sie eigentlich wohnen: in der Stadt, im Vorort, auf dem Land, in einem Neubaugebiet oder doch lieber inmitten eines bestehenden Wohngebiets?

Bevor Sie auf Grundstückssuche gehen, beratschlagen Sie sich mit Ihrem Partner oder Ihrer Familie, an welchem Ort sich das Grundstück und das Haus Ihrer Wahl am besten befinden sollten. Fragen Sie sich, was Ihnen wirklich wichtig ist, denn Sie investieren viel Geld und werden in den kommenden Jahren, möglicherweise sogar Ihr ganzes Leben auf eigenem Grund und Boden leben. Überlegen Sie vor dem Erwerb eines Grundstücks oder eines Hauses, welche Prioritäten es in Ihrem Lebensalltag gibt und wie wichtig für Sie z. B. die Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten, Büchereien, Ärzten und nahe liegenden Einkaufsmöglichkeiten ist.

Jedes Grundstück ist anders

Sprechen Sie Ihre Vorstellungen und Wünsche vom Wohnen beim Architekten direkt an. Machen Sie sich bewusst, wie Sie ein Gebäude und ein Grundstück ganz konkret nutzen möchten. Im Dialog mit dem Architekten ergibt sich dann, welche Festlegungen für Sie zu einer guten, qualitätvollen Planung gehören. Jedes Grundstück ist anders. Ausblicke in die Landschaft und zum Nachbarn gestalten sich von jedem Punkt des Grundstücks aus unterschiedlich. Licht und Schatten verteilen sich anders als auf dem Nebengrundstück. Der vorhandene Baumbestand gibt z. B. bereits eine besondere Grundstückssituation vor. Die Beschaffenheit des umliegenden Geländes, das direkte Wohnumfeld, die Straße, aber auch die benachbarte Bebauung, Altbaumbestand sowie die Lichtverhältnisse beeinflussen die Gestaltung eines Gebäudes.

Ein kleines Grundstück scheint auf den ersten Blick nur wenig Raum für eine Bebauung zuzulassen. Doch das kann täuschen, denn es besteht letztendlich nur eine andere Voraussetzung für die Gestaltung und Konstruktion des Hauses als bei einer größeren Fläche. Ebenso bieten ungewöhnliche Grundstücksformen zahlreiche Möglichkeiten, eine qualitätvolle Planung zu realisieren.

Baulücken nutzen

Ein Wohnhaus muss nicht zwangsläufig in einem Neubaugebiet stehen. Es gibt oftmals reizvolle Grundstücke in bestehenden Wohngebieten, z. B. Baulücken, Flächen für Ersatzbauten oder freie Flächen als Folge von Grundstücksteilungen. Einem Laien erscheinen diese Flächen auf den ersten Blick oftmals als nicht bebaubar, da sie hinter einem anderen Grundstück liegen oder der Zustand des Grundstücks abschreckt. Dabei können gerade an diesen Orten Häuser entstehen, die einen ganz besonderen Charakter entfalten.

Es lassen sich jederzeit Lösungen finden, die auf die Besonderheiten des Grundstücks eingehen und eine individuelle Gestaltung und optimale Nutzung des Hauses ermöglichen.

Folgende Faktoren, welche die Kosten für den Bau und die anschließenden Erhaltungskosten erheblich beeinflussen, sollten Sie bei der Suche im Auge behalten:

  • Grundstückslage
  • Beschaffenheit des Geländes
  • Infrastruktur, Grundstückszuschnitt
  • Bodenverhältnisse und Höhe des Grundwasserspiegels

Wie viel Platz benötigen Sie?

Die Art des gewünschten Hauses entscheidet über die Eignung eines Grundstücks. Brauchen Sie für ein frei stehendes Einfamilienhaus durchschnittlich 400 m² Grundstücksfläche, sind es bei einem Doppelhaus 300 m² und bei einem Reihenhaus im Schnitt 200 m². Dies ist einer der Gründe, warum Reihenhäuser bei den Kosten günstiger abschneiden und für viele Bauherren und Käufer attraktiv sind

Clever planen mit Qualität

Nicht nur die Größe von Grundstück und Haus ist für die Umsetzung des eigenen Wohntraums maßgebend, sondern auch eine qualitätvolle Planung. Beim Bauen zu sparen, heißt nicht zwangsläufig, den Wohnkomfort einschränken zu müssen. Qualität beim Bauen und Wohnen kann sich auf verschiedene Weise ausdrücken, beispielsweise in reduzierten Grundformen. Oder Sie nutzen Ihre Räume multifunktional. Clever planen heißt, sich frühzeitig Gedanken zu machen, wie man wohnen möchte.

Von Anfang an sollte bedacht werden, welche Platzreserven bestehen, wie sich das Haus später mit einem überschaubaren finanziellen Aufwand umnutzen, teilen oder erweitern lassen kann, wenn z. B. ältere Generationen mit einziehen oder neue Familienmitglieder hinzukommen.

Eine gute Planung berücksichtigt die direkten örtlichen Gegebenheiten und lässt sie in Form und Konstruktion des Hauses, in Materialien, Beleuchtung und Farben einfließen, sodass sich das Haus optimal in die Umgebung einfügt.

Erste Informationen über das Grundstück beschaffen

Lassen Sie sich bei der Suche eines Grundstücks von einem kompetenten Fachmann, wie etwa einem Architekten, beraten. Wenn Sie sich allein auf die Suche begeben wollen, prüfen Sie das Grundstück: Es gibt in Deutschland kein Grundstück, das planungsrechtlich nicht erfasst ist. Davon hängt ab, was darauf gebaut werden kann, wie gebaut werden darf, und damit auch, wie lange z. B. ein Genehmigungsverfahren in etwa dauern wird. Erste Informationen zum Grundstück erhalten Sie bei der Bauverwaltung der zuständigen Kommune.