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Der richtige Architekt für mein Vorhaben

Wohnhaus Sackgasse in Volkach, Architektur Büro Jäcklein

Foto: Christoph Saile

Bauträgerhaus in Fürstenzell, Architekturbüro Schildhammer

Foto: Peter Litvai

Einfamilienhaus mit Garage in Dießen am Ammersee, M13 Architekten GmbH

Foto: Lothar Henning

Eine große Herausforderung

Ein Bauvorhaben ist eine große Herausforderung: Neben zahlreichen Bauvorschriften, neuesten technischen Anforderungen, die Sie als Bauherr kennen sollten, sind die zahlreichen Beteiligten und Gewerke zu koordinieren. Um Ihr Bauvorhaben erfolgreich planen und realisieren zu können, benötigen Sie deshalb als Bauherr die fachliche Unterstützung von Experten.

Die Zusammenarbeit des Bauherrn mit verschiedenen am Bau Beteiligten unter Federführung des Architekten (vereinfachte Darstellung)

Die Zusammenarbeit des Bauherrn mit verschiedenen am Bau Beteiligten unter Federführung des Architekten (vereinfachte Darstellung)

Die am Bau Beteiligten

Bei Ihrem Bauvorhaben stehen Sie als Bauherr im Mittelpunkt. Der Kreis der Spezialisten und Fachleute, die Sie als Bauherr und Vertragspartner für die Umsetzung Ihres Bauvorhabens beauftragen, wird durch die Art des Vorhabens und unter anderem durch die einschlägigen Landesbauordnungen festgelegt. Es sind dies bei der Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines Gebäudes:

  • der Architekt als Planer und Entwurfsverfasser,
  • Fachingenieure für Statik/Tragwerksplanung (= TP) und technische Gewerke wie Heizung, Lüftung, Sanitär (= HLS) und elektrische Anlagen (Elektro = ELT),
  • geeignete Unternehmer für die Ausführung (Bauausführende),
  • und gegebenenfalls Gutachter für besondere Sachverhalte, wie z. B. eine Baugrunduntersuchung.

In diesem Kreis von Auftragnehmern übernimmt der Architekt die Führungsrolle. Seine Planungs- und Überwachungsleistungen beinhalten nämlich nicht nur die Beratung für den Einsatz der Fachingenieure, sondern auch die Koordination und die Integration von deren Leistungen. Der Architekt berät und organisiert als unabhängiger Treuhänder entsprechend des vom Bauherrn erteilten Auftrags. Er entwickelt, entwirft und konstruiert, er er- stellt die erforderlichen Pläne und Nachweise zur Genehmigung und Ausführung bis ins Detail. Er holt Angebote von geeigneten Unternehmern ein und prüft sie. Er überwacht die Bauausführung, kontrolliert die Rechnungen der Unternehmer und ermittelt und kontrolliert fortlaufend die Kosten für das Bauvorhaben.

Die Arbeit des Architekten gliedert sich dabei – je nach vertraglicher Vereinbarung – in folgende Leistungsziele:

  • Erarbeitung eines mit dem Bauherrn abgestimmten Planungskonzepts,
  • Erarbeitung der wesentlichen Teile einer Lösung der Planungsaufgabe,
  • Ausarbeitung eines genehmigungsfähigen Entwurfs,
  • Erarbeitung der Vorlagen, für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen und Genehmigungsfreistellungen, die für die Durchführung des Bauvorhabens einschlägig sind,
  • Erarbeitung und Darstellung der ausführungsreifen Planungslösung in Form von Werk- und Detailplänen,
  • Erstellung von Leistungsverzeichnissen,
  • Ermittlung der Kosten und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe,
  • Sicherstellung der Umsetzung der Planung in ein mangelfreies Gebäude.

Wird bei dem Neubau eines Gebäudes, wie häufig der Fall, neben dem Architekten ein Innenarchitekt beauftragt, dann gestalten beide Fachleute ihre Aufgabenbereiche eigenverantwortlich und in gegenseitigem Einvernehmen. Entsprechend ihrer Ausbildung, Befähigung und Erfahrung sind Innenarchitekten kompetente Sachkenner für den raumbildenden Ausbau. Ihr Aufgabenbereich bei der Durchführung und ihre Verantwortung gegenüber dem Bauherrn gleichen denen des Architekten. Für die Gestaltung von Freiflächen und Gärten ist der Landschaftsarchitekt Ihr Planungsspezialist.

Als Bauherr sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass die Art und der Umfang der Beauftragung für den zu erwartenden Erfolg wesentlich sind. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sein individuelles Vorhaben zu realisieren.

Die Beauftragung eines Architekten von der Planung bis zur Fertigstellung

Bei einer konventionellen (vollständigen) Beauftragung eines Architekten begleitet dieser den gesamten Bauprozess eines Gebäudes von der Planung bis zur Fertigstellung.
Im Einzelnen beauftragen Sie als Bauherr

  • den Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten und
  • Fachingenieure als unabhängige Planer und die ausführenden Unternehmen, die vorab in einem Ausschreibungsverfahren ausgewählt wurden, mit der gewerkeweisen Umsetzung des Bauvorhabens.

Die getrennte Beauftragung von Planung und Ausführung gibt Ihnen als Bauherr umfangreiche Transparenz-, Kontroll- und Eingriffsmöglichkeiten. Durch Ihren treuhänderisch tätigen Architekten, der unabhängig von Liefer- und Ausführungsinteressen Dritter ausschließlich in Ihrem Sinne handelt, erhalten Sie gleichzeitig Sicherheit und objektive Unterstützung in allen mit dem Bau zusammenhängenden Fragen.

In der Praxis werden Ihnen als Bauherr unter Umständen auch Angebote von Generalüber- und -unternehmer sowie Bauträgern unterbreitet. Bei der Einordnung dieser Angebote sollten Sie Folgendes beachten:

Der Generalübernehmer (GÜ)
Ein Generalübernehmer übernimmt im Rahmen eines Vertrags zwar alle zuvor genannten Leistungen, zur Ausführung zieht er jedoch in der Regel Subplaner und Subunternehmer heran, auf deren Auswahl der „Bauherr“, der damit eigentlich ein „Hauskäufer“ ist, keinen Einfluss hat. Richtig ist zwar, dass der Auftraggeber es „nur“ mit einem Vertragspartner zu tun hat, aber es fehlt die fachkompetente Kontrolle und Beratung eines unabhängigen Architekten.

Der Bauträger
Bauträger bieten ihre Leistungen häufig zu einem Festpreis an. Sie als Auftraggeber sind in diesem Fall kein „Bauherr“, sondern kaufen ein Haus nach einem vorab definierten „Standard“-Angebot. Dieser Festpreis sollte genau hinterfragt und überprüft werden. Ein Architekt kann hier beratend unterstützen. Insbesondere Sonderwünsche des Auftraggebers bzw. Käufers wirken sich in der Regel negativ und kostentreibend auf ein ursprünglich abgegebenes Preisversprechen aus. Mit der Übernahme von Änderungsleistungen wird der Bauträger oft- mals auch aus der Preisbindung entlassen.

Der Generalunternehmer (GU)
Ein Generalunternehmer erbringt in der Regel alle Bauleistungen, die für die Errichtung des Bauwerks erforderlich sind. Er erbringt jedoch keine Planungsleistungen. In der Regel übernimmt der Bauherr das Gebäude am Ende „schlüsselfertig“ zu einem Festpreis. Zur Ausführung zieht der GU in der Regel Subunternehmer heran, auf die der Bauherr keinen unmittelbaren Einfluss hat. Meist wird er für seine Koordinierungsleistungen auf die Preise seiner Subunternehmer einen GU-Aufschlag ansetzen. Daher können beim Auftraggeber 10 bis 15 % höhere Ausgaben anfallen als bei einer einzelnen Vergabe der Aufträge an die ausführenden Unternehmen.

Qualität hat ihren Preis
Am Markt gibt es nicht selten „Lockvogel“-Angebote für Häuser, die mit Blick auf den gewünschten Erfolg sorgfältig geprüft und hinterfragt werden müssen. Ein Architekt kann Ihnen als Berater und Bauherrenvertreter zur Seite stehen.

Vorplanungen und schrittweise Beauftragung eines Architekten

Falls Sie noch nicht sicher sind, ob Sie einen Architekten mit allen Leistungen für Ihr Wohngebäude beauftragen möchten, können Sie einen oder gegebenenfalls mehrere Architekten mit einer sogenannten Vorplanung beauftragen. Bei einer Vorplanung erhalten Sie – je nach Vereinbarung, die Sie idealerweise schriftlich verfassen – vom Architekten mehrere Entwurfsvarianten und Kostenschätzungen. Bitte bedenken Sie, dass sämtliche Einzelaufträge an Architekten von Ihnen nach der aktuell gültigen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, der HOAI, zu vergüten sind, auch wenn Sie die auf diesem Weg erhaltenen Entwürfe nicht weiterverfolgen oder später vom Kauf des Grundstücks Abstand nehmen. Die von Ihnen als Bauherr mit dem Architekten begonnene Zusammenarbeit können Sie später jederzeit und ohne Schwierigkeit in eine konventionelle Beauftragung überführen.

Alternativ zur Einzelbeauftragung von mehreren Architek- ten für die Vorplanung können Sie bei einem sehr umfangreichen Bauvorhaben und/oder einer schwierigen Grundstückssituation einen Architektenwettbewerb durchführen, um auf diese Weise mehrere Ideenvorschläge für eine bestmögliche Bebauung zu erhalten. Das Verfahren eignet sich grundsätzlich für jede Art von Planungsaufgabe: für Gebäudeplanungen, für die Ge- staltung von Innenräumen und für Freianlagen und größere Gärten. Die Bayerische Architektenkammer unterstützt Auftraggeber und Auslober (spätere Bauherren), die einen regelkonformen Architektenwettbewerb nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW) durchführen möchten, mit einem umfangreichen kostenfreien Beratungsangebot. Nähere Informationen erhalten Sie unter www.byak.de auf der Seite Informationen für Bauherren / Vergabe und Wettbewerbe.

Was können Sie von einem Architekten erwarten?

Obwohl Architekten keine Makler sind, können sie be- reits bei der Grundstückssuche behilflich sein und Empfehlungen geben. Sie kennen sich mit der Ausweisung neuer Bauflächen aus. Sie kennen in der Regel die freien Grundstücke in der Stadt oder interessante Baulücken, die für eine Bebauung geeignet sind. Sollten Sie bereits Bauland besitzen, empfiehlt sich eine gemeinsame Besichtigung mit dem Architekten. Direkt vor Ort können schon erste Überlegungen für die Planung angestellt werden. Architekten nehmen Kontakt mit Behörden auf und können eine Bauvoranfrage mit den entsprechenden Unterlagen für Sie vorbereiten. Sie geben Finanzierungshinweise und informieren bei einem konkreten Projekt über mögliche Zuschüsse und Förderprogramme.

Ob Ihr Architekt über weitere Zusatzqualifikationen verfügt, z. B. als

  • Energieberater,
  • Sicherheits- und Gesundheitskoordinator (SiGeKO),
  • Nachweisberechtigter für Brandschutz und Standsicherheit,
  • öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger,
  • Prüfsachverständiger für Brandschutz,
  • Sachverständiger nach § 2 ZVEnEV,
  • zertifizierter Sachverständiger oder als
  • Mediator in Planungs-, Bau- und Umweltbereich,

können Sie unter www.byak.de auf der Seite „Berufsverzeichnisse“ erfahren.

Die Zusammenarbeit mit einem Architekten

Die zuvor geschilderte Beauftragung eines Architekten folgt dem Prinzip der Trennung von Planung und Ausführung. Sie erfüllt daher in besonderem Maße die Voraussetzungen für eine optimale Wahrung der Bauherreninteressen. Da der Architekt in jeglicher Weise, insbesondere aber in wirtschaftlicher Hinsicht, unabhängig von Dritten, Leistungs- und Lieferungsinteressen tätig wird, kann er als Treuhänder und Sachwalter eine effiziente Kontrolle der Ausführungsfirmen gewährleisten. In dieser Funktion steht er Ihnen als Bauherr jederzeit beratend und handelnd zur Seite.

Berufstätigkeit und Berufsausübung des Architekten sind am treffendsten in einer Veröffentlichung des Verbands Freier Berufe (BFB) definiert:

„Architekten zählen zu den Freien Berufen. Diese erbringen auf Grund besonderer beruflicher Qualifikationen persönlich, eigenverantwortlich und fachlich unabhängig geistig-ideelle Leistungen im gemeinsamen Interesse ihrer Auftraggeber und der Allgemeinheit. Ihre Berufsausübung unterliegt in der Regel spezifischen berufsrechtlichen Bindungen nach Maßgabe der staatlichen Gesetzgebung oder des von der jeweiligen Berufsvertretung autonom gesetzten Rechts, welches die Professionalität, Qualität und das zum Auftraggeber bestehende Vertrauensverhältnis gewährleistet und fortentwickelt.“ [Quelle: Definition der Freien Berufe; BFB 1995.]

Mehr zum Berufsbild von Architekten, Innenarchitekten und Landschaftsarchitekten erfahren Sie in von der Bayerischen Architektenkammer herausgegebenen Leporellos, die Sie für alle drei Fachrichtungen kostenfrei unter info@byak.de bestellen können.

Der Gesetzgeber hat die Berufsbezeichnung „Architekt/in“ einem gesetzlichen Schutz unterstellt. Wer sich also „Architekt/in“, „Innenarchitekt/in“ oder „Landschaftsarchitekt/in“ nennt, muss in die Architektenliste eines Bundeslandes eingetragen sein. Falls Sie wissen möchten, ob Sie es mit einem Architekten, Innenarchitekten oder Landschaftsarchitekten zu tun haben, dann können Sie jederzeit Einsicht in die Architektenliste unter www.byak.de/Berufsverzeichnisse/Architektenliste nehmen und sich so Gewissheit verschaffen, ob Sie es mit einem Berufsträger zu tun haben, von dem Sie eine qualitätvolle Leistungserbringung erwarten dürfen.

Ein Architekt muss für seine Aufnahme in die Architektenkammer nicht nur nachweisen, dass er die erforderliche fachtheoretische, sondern ebenfalls bereits eine mehrjährige praktische Qualifikation besitzt, um seinen Beruf auszuüben. Freischaffende Architekten sind als Treuhänder allein dem Bauherrn verpflichtet. Sie handeln stets in seinem Auftrag und koordinieren die Interessen aller am Bau Beteiligten.

Mitglieder der Architektenkammer haben sich dazu verpflichtet, regelmäßig an Fortbildungen teilzunehmen und bei der Ausübung ihres Berufs darauf zu achten, dass das Leben und die Gesundheit Dritter, ferner die natürlichen Lebensgrundlagen und bedeutende Sachwerte nicht gefährdet werden. Architekten vertreten die berechtigten Interessen ihrer Auftraggeber.

Mit der Beauftragung eines Architekten sind Sie als Bauherr verpflichtet, entsprechend dem vereinbarten Leistungsumfang das nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) vorgesehene bzw. vereinbarte Honorar zu leisten.

Wie finden Sie den richtigen Architekten?

Während Bauträger und Fertighausfirmen oft deutlich wahrnehmbar Werbung betreiben, halten sich Architekten mit Werbekampagnen eher zurück. Viele haben jedoch einen eigenen Webauftritt, in dem sie in der Regel in Form von Referenzen auf ihr Leistungsangebot aufmerksam machen. Anhand von Projektdaten und Fotografien von bereits realisierten Objekten können Sie sich einen Eindruck von den Leistungen des Architekten und seines Büros verschaffen.

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, den passenden Architekten zu finden.

Eine Möglichkeit, an Kontaktdaten von Architekten zu gelangen, ist der Blick ins örtliche Branchenbuch. Oder: Sie sprechen mit anderen Bauherren über deren Erfahrungen mit ihrem Architekten. Sollten Sie bei Ihrer Suche auf ein Haus Ihrer Wahl stoßen, fragen Sie bei dem Besitzer nach, wer es gebaut hat und wie die Zusammenarbeit war. Vergessen Sie nicht, sich bei dieser Gelegenheit über die Einhaltung der Kosten und über die Koordinierung am Bau zu informieren.

Informationen zu den Leistungen und eine Liste aller in Ihrer Region eingetragenen Architekten, Landschafts- und Innenarchitekten erhalten Sie bei der Architektenkammer Ihres Bundeslandes.

Eine Liste von derzeit rund 22.000 Mitgliedern der Bayerischen Architektenkammer können Sie unter www.byak.de/Berufsverzeichnisse/Architektenliste einsehen. Architekten, Innen- und Landschaftsarchitekten, die in Bayern ansässig oder tätig sind, können Sie dort nach Namen, Orten oder Postleitzahlen suchen.

Zusätzliche Informationen über die fachlichen Schwerpunkte von Büros bietet das Büroverzeichnis der Bayerischen Architektenkammer unter www.byak.de/Berufsverzeichnisse/Büroverzeichnis an. Von dort aus gelangen Sie direkt zu den Darstellungen der Büros im Internet.

Eine gute Gelegenheit, „Ihren“ Architekten persönlich kennenzulernen und Näheres über seine bisherige Zusammenarbeit mit einem anderen Bauherrn aus erster Hand zu erfahren, bieten die jährlich am letzten Juni-Wochenende stattfindenden „Architektouren“ der Bayerischen Architektenkammer. Sie sind Teil der bundesweiten Aktion „Tag der Architektur“ der Bundesarchitektenkammer und der Länderarchitektenkammern. Bei den „Architektouren“ handelt es sich um eine Leistungsschau zeitgenössischer, sehenswerter Architektur, die von einem unabhängigen Beirat ausgewählt und bayernweit gezeigt wird. Zu den „Architektouren“ erscheint jedes Jahr ein Booklet mit Kurzbeschreibungen und Bildern zu den ausgewählten Objekten, dem Fertigstellungsdatum, dem Standort sowie mit Energiedaten.

Die Teilnahme an den Besichtigungen vor Ort ist kostenfrei möglich. Das Booklet informiert über die Besichtigungstermine und kann kostenlos bei der Bayerischen Architektenkammer per E-Mail bestellt werden: info@remove-this.byak.de.

Alle Informationen sind ebenfalls im Internet unter www.byak.de/Architektur/Architektouren/Projekte abrufbar. Nutzer von Smart- oder iPhones können die Objekte der „Architektouren“ zusätzlich über die mobilen Seiten der Kammer oder über eine kostenlose App aufrufen.

Das erste Gespräch als Bauherr und wie es weitergeht

Das A und O für einen reibungslosen Ablauf ist ein gutes Vertrauensverhältnis zwischen Bauherr und Architekt. Stellen Sie deshalb zuerst fest, ob Sie eine Vertrauensbasis aufbauen können. Manche Bauherren bringen ihre eigenen Skizzen oder das Bild eines bereits gebauten Hauses und Gartens mit. Vielleicht haben Sie bereits Vorstellungen, wie Sie in dem Haus leben wollen? Ihr Architekt wird aus Ihren Vorgaben einen Entwurf erstellen. Er wird versuchen, Ihre Vorstellungen umzusetzen, ohne dabei den Rahmen des von Ihnen vorgegebenen Budgets zu sprengen. Benennen Sie auch Lösungen und Szenarien, die Sie in keinem Fall wünschen.

Vorhandenes Budget eindeutig benennen
Wichtig ist es, den von Ihnen vorgesehenen Kostenrahmen klar zu benennen. So kann der Architekt schon beim ersten Entwurfsgedanken darauf eingehen. Sie sollten prüfen, ob eventuell anstehende Kompromisse für Sie vertretbar sind. Diese Prozesse dauern oftmals lange. Der Architekt kann in diesem Stadium Vorschläge machen und beratend tätig sein.

Die Planung: Entwurf, Baugenehmigung und Werkplanung bis ins Detail Wer Pläne schmiedet, muss auch Pläne studieren: Für die Grundstückssuche werden Flächennutzungs-, Bebauungs- und Lagepläne in unterschiedlichen Maß-stäben geprüft. Auf der Suche nach Grundstücken und Häusern aus zweiter Hand machen Sie Erfahrungen mit Lageplänen, Grundrissen, Ansichten und Gebäudeschnitten. In den weiteren Planungsphasen eines Baus kommen wieder ganz neue Varianten von Skizzen, Zeichnungen und Plänen zur Anwendung, deren Sinn und Zweck vielen Laien zunächst nicht plausibel erscheinen.

Eine Ideenskizze zeigt oftmals noch nicht einmal ein konkretes Gebäude, sondern macht die Grundzüge eines Bauwerks, die Ausdehnung und Proportionen eines Baukörpers sichtbar. Eine Skizze wird dagegen schon etwas konkreter. Mit diesen Zeichnungen können Ideen und Wünsche, die sich im Dialog mit dem Bauherrn ergeben haben, vom Architekten schnell erfasst und visualisiert werden. Diese Skizzen bilden eine Grundlage für Konkretisierungen, die am Computer zu einem Entwurf für das Traumhaus ausgearbeitet werden. Zur Illustration eines Bauvorhabens sind Perspektiven, Ansichten oder Schnitte sehr anschaulich und instruktiv. Für die Genehmigung eines Baus beim Bauamt müssen Pläne im Maßstab 1:100 eingereicht werden. Sollen Pläne einem Handwerker als genaue Vorlage für seine Arbeit dienen, braucht er in der Regel technisch bis ins kleinste Detail perfekte Zeichnungen im Maßstab 1:50 bis hin zum Maßstab 1:1. Weil grundsätzlich nicht jedem Bauwilligen spezifisches architektonisches Fachwissen und räumliches Vorstellungsvermögen abverlangt werden können, ist es hilfreich, im Zuge der Entwicklung des Entwurfs ein einfaches Modell – gegen zusätzliche Vergütung – anfertigen zu lassen. Auch ein grobes Massenmodell hilft, räumliche Zusammenhänge darzustellen und zu durchschauen. Gern werden von Architekten im CAD-Programm (Computer Aided Design) erstellte dreidimensionale Bilder eingesetzt. Sie vermitteln einen räumlichen Eindruck von der Baumaßnahme.

Wenn Sie die Pläne nicht verstehen, zögern Sie nicht, nachzufragen! Es ist Ihr Haus, und da sollten Sie alles verstehen. Vielleicht sind Grundrisse nicht die richtige Lösung, Ihnen die Raumabläufe darzustellen, und Sie finden im Dialog mit dem Architekten eine andere Form der Kommunikation. Damit Sie sich in Ihren eigenen vier Wänden nach der Fertigstellung wohlfühlen, sollten Sie von Anfang an mitsprechen können. Ihr Traum und Ihr Budget sind die Voraussetzung zum Bauen, und auch eingeschränkte Finanzen sind eine Herausforderung, der sich verantwortungsvolle Architekten stellen. Sie arbeiten im Sinne des Bauherrn kostenbewusst und versuchen, für Sie bei den Handwerkern ein Maximum an Qualität zum niedrigsten angemessenen Preis zu verhandeln.

Mit der Entscheidung, welche Gestalt und Ausstattung Ihr Traumhaus erhalten soll, können die Kosten für das Bauvorhaben definiert werden. Architekten machen die Auswirkungen der Entscheidungen auf sämtliche Kosten transparent und diskutieren mit Ihnen mögliche Veränderungen, um ein Kostenoptimum zu erzielen.

Nach der Erfassung der Rahmenbedingungen entstehen erste Skizzen, Zeichnungen und eine Kostenschätzung. Mit dem nächsten Schritt, dem Entwurf, haben Sie nicht nur eine genauere Darstellung Ihres Hauses, sondern Sie bekommen auch eine Übersicht, ob Ihr Budget ausreicht und ob Ihr Traumhaus eine Genehmigung durch die Baubehörde erhalten wird. Zu diesem Zeitpunkt erstellt der Architekt die Kostenberechnung.

Der Bauantrag wird in einem weiteren Schritt eingereicht, wenn sämtliche Änderungswünsche eingearbeitet und Sie völlig zufrieden mit der Planung und den Kosten sind. Auch bei genehmigungsfreien Bauvorhaben müssen die entsprechenden Unterlagen angefertigt und eingereicht werden.

Nicht immer lässt sich das Bauwerk ohne Zeitverzögerung realisieren. Da zwischen Grundstückserwerb und Baubeginn die Genehmigungsphase liegt, kann es durch Verwaltungsvorgänge bei den Behörden zu Zeitverzögerungen kommen. Um dies möglichst zu vermeiden, wird sich Ihr Architekt mit der kommunalen Bauverwaltung und der Genehmigungsbehörde in Verbindung setzen, um im Vorfeld der Genehmigung wichtige Fragen zu klären. Noch vor dem Erwerb des Grundstücks sollten Sie sich über eventuelle Auflagen für die Bebaubarkeit des Grundstücks informieren. Planen Sie dabei für mögliche Verzögerungen bereits vorab entsprechende Zeitfenster ein.

Nach der Planungsphase
Nach Abschluss der Planungsphase steht die Auswahl der benötigten Bauleistungen und Handwerker (Gewerke) an. Ein Architekt bereitet für die Ausschreibung und Ver- gabe an die einzelnen Gewerke technische Leistungsbeschreibungen vor. Auf Grundlage dieser technischen Beschreibungen kalkulieren die Handwerker ihre Angebote. Nach Eingang der Rücksendungen wird ein Preisspiegel erstellt. Im Anschluss daran ermittelt der Architekt entsprechend dem Preis und der Leistungen, welche Handwerker beauftragt werden sollten. Dies ist ebenfalls der Zeitpunkt für die Erstellung des Kostenanschlags.

Wenn Sie Arbeiten in Eigenleistung erbringen wollen, müssen Sie sich vor Erstellung der Leistungsbeschreibungen mit Ihrem Architekten besprechen und sich beraten lassen, welche Form der Selbstbeteiligung sinnvoll ist. Auch Sie müssen sich an die genauen Termine im Bauablaufplan halten. Wenn die Vergabe der Aufträge durch den Bauherrn erfolgt ist, wird es richtig spannend. Der Baubeginn rückt näher. Sobald der Bauzeitenplan fertiggestellt und die Reihenfolge klar ist, in der die einzelnen Gewerke in das Baugeschehen eingreifen, kann es losgehen. Bauzeit, Dauer und Fertigstellung sowie konkrete Preise für das Bauwerk stehen fest und sind ein wichtiges Kosten-Kontrollinstrument für Bauherr und Architekt.

Es beginnt eine aufregende Zeit, die mit positiver und manchmal leider auch negativer Spannung verbunden sein kann. Sie werden als Bauherr wahrscheinlich auf der Baustelle sein, um die Fortschritte zu verfolgen und um zu prüfen, ob alles nach Ihren Vorstellungen umgesetzt wird.

Noch während der Bauphase können Sie Einfluss auf viele Details nehmen, auch wenn diese dann von der Planung abweichen. Doch machen Sie sich klar, dass solche Eingriffe meistens mit Mehrkosten verbunden sind. Besprechen Sie jede Änderung mit Ihrem Architekten und nicht mit den Handwerkern, damit die Kosten übersichtlich bleiben und eine fachmännische Kontrolle der Arbeiten gewährleistet ist.

Bereits fertiggestellte Bauleistungen sind von Ihnen zusammen mit dem Architekten abzunehmen. Dabei schulen Sie zudem Ihren Blick für die technische Richtigkeit und Qualität der Ausführungen. Die Erfahrungen, die Sie im Dialog mit Ihrem Architekten gesammelt haben, sind wertvoll und fließen ganz automatisch in die weiteren, noch zu realisierenden Schritte und die Überlegungen für den letzten Schliff Ihres Baus mit ein. Manche Bau- herren erhalten erst beim Entstehen der einzelnen Räume ein richtiges Gefühl für die zukünftigen Zimmer. Plötzlich entstehen Ideen, welches Aussehen das Bad, die Küche und der Wohnbereich erhalten sollen.

Der Wunsch nach Gestaltung ergreift alle Bauherren spätestens in der Innenausbauphase besonders intensiv. Vergessen Sie aber bei allen Wohnwünschen nicht die grobe Linie, die Sie in Ihrer Planung festgesteckt haben, denn schnell sind Kosten überschritten und Zahlungsnotstände erreicht. Auch dann gilt: Besprechen Sie Ihre Änderungswünsche mit dem Architekten.

Nicht immer läuft alles reibungslos, es passieren auf der Baustelle auch Pannen. Meistens sind Baumängel und deren Beseitigung Anlass für Streitigkeiten. Lassen Sie sich nicht von lautem Gezänk der am Bau Beteiligten einschüchtern, sondern machen Sie sich bewusst, dass die Rechnungen zum Zeitpunkt der Abnahme in der Regel noch nicht voll bezahlt sind, sondern erst nach Beseitigung der Mängel beglichen werden. Mit der Abnahme der Leistung beginnt je nach Vereinbarung eine vertragsabhängige Verjährungsfrist von Mängelansprüchen (früher Gewährleistungsfrist). In dieser Zeit haftet der Handwerker für eventuell auftauchende Mängel, und er ist auch verpflichtet, diese zu beheben. Meistens ist als Vertragsgrundlage die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) vereinbart. Sie sieht allerdings nur eine vierjährige, gelegentlich eine zweijährige Verjährungsfrist von Mängelansprüchen vor.

Wie lange dauert die Bauphase?
Es gibt bei der Vergabe bereits einen Terminplan, in dem festgelegt ist, welche Firma wann ihre Arbeiten ausführt bzw. wann welches Gewerk fertiggestellt werden soll. Dieser Plan zeigt, wie die einzelnen Schritte und Abläufe im Baugeschehen ineinandergreifen können. Die Dauer des Bauverlaufs ist davon abhängig, für welche Planung Sie sich entschieden haben. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit Fertigbauelementen erstellen, ist der Bauablauf schneller abgewickelt. Wenn Ihre Planung Eigenleistungen vorsieht, ist die Terminierung eine andere und muss auch Spielraum lassen, um mögliche Verzögerungen auffangen zu können.

Die genauen Abläufe am Bau werden in einem Bautage-buch festgehalten. Die Führung dieses Tagebuchs gehört mit zu den Grundleistungen eines Architekten. Hier werden alle Vorgänge und einzelnen Arbeiten in ihrer Dauer aufgezeichnet. Es dient natürlich nicht nur der reinen Dokumentation eines Baus, sondern ist zugleich Basis für spätere Fälle von Mängelansprüchen.

Nachdem Sie in der ersten Phase relativ schnell die Wände und den Dachstuhl entstehen sehen konnten, wird es dann etwas langsamer mit den sichtbaren Fortschritten. Die Elektrik und Haustechnik wird vorbereitet und die Fenster werden gesetzt. Dann folgt der Estrich. Dieser muss gut und lange austrocknen. Ist der Estrich trocken, kann alles Weitere innerhalb kurzer Zeit erfolgen. Die Fassaden werden fertiggestellt, die Türenmontage beginnt und die Böden werden gefliest oder verkleidet. Der Ausbau der Bäder wird abgeschlossen und der Teppich gelegt. Die Handwerker geben sich die Klinke in die Hand und müssen sehr gut koordiniert und aufeinander abgestimmt sein, damit es zügig vorangeht und beispielsweise ein Gerüst nicht erst abgebaut und kurz darauf wieder aufgebaut werden muss.

Nach dem Bau
Die Übergabe eines Neubaus ist vergleichbar mit der Überbringung eines neuen Maßanzugs. In beiden Fällen überprüft der Besitzer das erworbene Objekt auf eventuell vorhandene Unzulänglichkeiten oder Fehler. Es kann vorkommen, dass Nachbesserungen nötig sind, weil die Ausführung der Gewerke nicht einwandfrei ist. In drastischen Fällen muss eine Abnahme, z. B. wegen schwerwiegender Mängel, gänzlich verweigert werden.

Bei Gebäuden erfolgt diese Überprüfung im Rahmen einer Abnahme durch den bauleitenden Architekten (für die technische Abnahme) gemeinsam mit dem Bauherrn (für die rechtsgeschäftliche Abnahme). Bis zur Abnahme ihrer Gewerke liegt es bei den ausführenden Firmen nachzuweisen, dass ihre Arbeit mangelfrei ist und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. In einem Schlussabnahmeprotokoll werden mögliche vorhandene Mängel festgehalten und gleichzeitig Vereinbarungen über die Art und zeitliche Durchführung der Mängelbeseitigung mit den verantwortlichen Firmen getroffen. Mit der Abnahme beginnt die Laufzeit der Verjährungsfrist für die Mängelansprüche. In diesem Zeitraum sind die am Bau beteiligten Firmen, soweit ihnen eine Verantwortlichkeit hierfür nachgewiesen werden kann (Beweislastumkehr), zur Beseitigung der an ihrem Gewerk aufgetretenen Mängel verpflichtet. Um den Anspruch auf Mängelbeseitigung noch weiter abzusichern, kann in den Bauverträgen mit den Handwerkern ein Einbehalt von Sicherheitssummen vom Schlussrechnungsbetrag für den Zeitraum der Verjährungsfrist für die Mängelansprüche vorgesehen werden. Die Bauunternehmen können den Sicherheitseinbehalt jedoch durch Vorlage einer nach bestimmten Vorgaben zu erstellenden Bankbürgschaft vorzeitig ablösen und so die Auszahlung des Betrags verlangen. Vor Ablauf der Verjährungsfrist der Mängelansprüche wird – sofern erforderlich – durch eine weitere Inaugenscheinnahme geprüft, ob zwischenzeitlich neue Mängel aufgetreten sind. Ist dies der Fall, so werden diese den Firmen mit Aufforderung zur Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist – im Regelfall schriftlich – mitgeteilt.

Haben Sie auch die letzte Leistungsphase (LP 9) beauftragt, ist Ihr Architekt auch in der nachfolgenden Betreuung Ihres Bauvorhabens für Sie Ansprechpartner. Er hilft Ihnen nach Beendigung der Baumaßnahme, die noch anstehenden Aufgaben zu bewältigen sowie Gewährleis-tungsmängel oder eventuell auftretende Schwierigkeiten zu beseitigen.

Alles unter Dach und Fach, eine Akte für das Haus
Ihr Traumhaus steht, und Sie können bald einziehen. Vom Architekten haben Sie alle Bauunterlagen erhalten und Sie besitzen zusätzlich noch eine Reihe von eigenen Unterlagen zum Haus. Es ist ratsam, sämtliche Rechnungen, Abnahmeprotokolle, die Baugenehmigung, statische Berechnungen und Zeichnungen, die den gebauten Zustand darstellen, gesammelt aufzubewahren, um bei späteren Umbaumaßnahmen, auch für eventuell später auftretende Mängel, alle Unterlagen an einer Stelle zur Hand zu haben. Für die Dokumentation ist eine Gliederung in die Abschnitte Planungs- und Bauzeit, Nutzungszeit, Verträge und Pläne hilfreich.